حلول عند وجود عيوب في جودة بناء عقار تم شراؤه

من سلسلة العيش والأرض والقانون: بصائر كل أسبوعين – المقال الثاني

ما هي سبل الانتصاف التي يمكن للمشتري اتباعها إذا لم يطابق العقار المشتري المعايير المتوقعة، مثل جودة البناء المتدنية؟

في عقد البيع، وبموجب المادة 1378 من القانون المدني، تقع على البائع التزامان رئيسيان: أولهما، تسليم المبيع، وثانيهما، ضمان الشيء المبيع. يتم التسليم في العقار بحكم القانون, ، أي عند نشر عقد البيع. هناك أيضًا التسليم المادي للعقار، والذي يتم تمثيله عادةً بإعطاء المفاتيح.

يجب تسليم المبيع بحالته التي كان عليها وقت البيع. وفي هذا الصدد، يمكن الإشارة إلى ضمانين ضد البائع. أولاً، ضمان الجودة، بموجب المادة 1390 من القانون المدني، والتي تنص على أنه إذا كان الشيء الذي يعرض البائع تسليمه غير مطابق للجودة الموعودة، فيمكن للمشتري إما رفض الشيء والمطالبة بتعويضات أو قبول الشيء مع تخفيض في السعر. ولذلك، يمكن للمشتري الاستفادة من هذا الضمان عندما لا تلبي جودة المبيع المعيار المتفق عليه في عقد البيع. علاوة على ذلك، بموجب المادة 1407، فإن الفترة التي يمكن للمشتري خلالها رفع دعوى تعويض أو طلب تخفيض في السعر هي سنتان. ومع ذلك، كما أكد في حكم فيليب دي جورجيو ضد كينيث كول، ممثلاً شركة إتش. بي. كول المحدودة، فإن المادة 1390 تقدم للمشتري خيارين منفصلين: إما إعادة المبيع والمطالبة بتعويضات أو الاحتفاظ بالمبيع مع تخفيض في السعر. ولكن لا يمكن ممارسة هذين الإجراءين في وقت واحد.

العلاج الثاني المتاح للمشتري هو الاستفادة من الضمان ضد العيوب الخفية، كما هو منصوص عليه في المادة 1424 من القانون المدني. بموجب هذه المادة، يلتزم البائع بضمان الشيء المباع ضد أي عيوب خفية تجعل الشيء غير صالح للاستخدام الذي خصص له، أو تقلل من قيمته إلى حد أنه لم يكن ليشتريها، أو كان سيدفع ثمنًا أقل، لو كان على علم بها. للمشتري في هذه الحالة، إما فسخ العقد أو المطالبة باسترداد جزء من الثمن.

إن علم البائع بالعيب غير ذي صلة، حيث أن الالتزام بالضمان ضد العيوب الخفية لا ينبع من سوء النية. ومع ذلك، فإن النظرية التي تتبعها محاكمنا هي نظرية بودري-لاكانتينري الذي اعتقد أن المشتري يجب أن يستعين أولاً بخبير لفحص الشيء وتقييم ما إذا كانت الشيء الذي ينوي شراؤه معيبًا أم لا، وهذا إذا كان الشخص غير قادر على إجراء هذا الفحص بنفسه. يمكن رؤية تطبيق هذه النظرية في قضية Guillaumier ضد Zammit حيث لم تطبق المحكمة الضمان في هذه القضية، نظرًا لأن المدعي فشل في الاستعانة بمهندس معماري لتفتيش العقار قبل شرائه.

علاوة على ذلك، فمن حيث المادة 1425 من القانون المدني، يجب أن يكون العيب مخفياً بحد ذاته. ولذلك، لا يكون البائع مسؤولاً عن أي عيوب ظاهرة كان المشتري قد اكتشفها بنفسه. وهنا، فإن المعيار الذي تتبناه محاكمنا، في تقييم ما إذا كان العيب ظاهراً للمشتري أم لا، هو معيار العناية والاهتمام العادي. وبالتالي، يجب أن يكون العيب مخفياً موضوعياً وغير معروف للمشتري ذاتياً. كما يجب أن يكون العيب موجوداً وقت البيع، بدلاً من وقت التسليم.

في مثل هذه الحالة من العيوب الخفية، ووفقًا للمادة 1427 من القانون المدني، يجوز للمشتري أن يرفع إما دعوى فسخ العقد البيع أو عقد الإيجار. وفي الإجراء الأول، يسترد المشتري الشيء لنفسه ويسترد الثمن، بينما في الإجراء الأخير، يحتفظ المشتري بالشيء ولكن يسترد جزءًا من الثمن. هذا الإجراء الأخير يُعرف أيضًا باسم كم بالمقابل. ولذلك، في دعوى فسخ العقد البيع, ، فإن الطرفين يعودان إلى وضعهما السابق، قبل العقد.

لا يمكن اتخاذ هذين الإجراءين في وقت واحد، وبالتالي فهما متعارضان. ومع ذلك، إذا كان الشيء المبيع يعاني من عدة عيوب خفية، فإن عقد الإيجار قد تُرفع عدة دعاوى بعدد العيوب الموجودة. من ناحية أخرى، إذا اختار المشتري دعوى فسخ العقد البيع, إذًا، يجب على المشتري إعادة الشيء للبائع الذي يجب عليه بدوره إعادة الثمن. استعادة الشيء تتضمن استعادة الثمار، بينما استعادة الثمن تتضمن استعادة الفوائد.

ثم، بموجب المادة 1429 من القانون المدني، إذا كانت العيوب معروفة للبائع، فلا يلتزم البائع برد الثمن الذي قبضه فحسب، بل هو مسؤول أيضًا عن الأضرار.

الوقت الممنوح لرفع دعوى قضائية هو سنة واحدة. كما هو مؤكد في حكم قضية إيه سي وزوجته بي سي ضد سنترال هوم ستايل ليمتد، فإن الفترة الحاسمة وهي سنة واحدة تبدأ من الوقت الذي كان فيه البائع قادرًا على معرفة العيب، وليس من التاريخ الذي يثبت فيه وجود هذا العيب. ومن ثم، تبدأ السنة الواحدة من تاريخ الشراء، أو من التاريخ الذي كان من الممكن للمشتري اكتشاف العيب الخفي فيه باستخدام العناية والانتباه والاجتهاد العاديين.

فريقنا من خبراء قانون العقارات في Sciberras Advocates في مالطا على أتم الاستعداد لمساعدتك في أي قضايا قانونية قد تواجهها. لا تتردد في التواصل معنا عبر البريد الإلكتروني [email protected] للحصول على دعم احترافي.

هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا ينبغي اعتباره استشارة قانونية.

المقال والبحث من إعداد السيدة كايتلين تيرنر، وهي طالبة حالياً في برنامج البكالوريوس في القانون (مع مرتبة الشرف) بجامعة مالطا.

تُعد «Sciberras Advocates»، التي أسسها الدكتور أدريان سكيبيراس، شركة محاماة مقرها مالطا. وتفخر الشركة بطابعها متعدد التخصصات وابتكارها ومرونتها، مما يتيح لها مواكبة التطورات المستمرة والتصدي لأي تحديات في المشهد القانوني المحلي والدولي. بغض النظر عن مدى تعقيد المتطلبات الخاصة أو المؤسسية، تقدم «Sciberras Advocates» حلولاً قانونية عملية وفعالة من حيث التكلفة لتحقيق النتائج التي ترغبون فيها. يمكنكم التواصل مع «Sciberras Advocates» عبر الهاتف على الرقم +35627795222أو عبر البريد الإلكتروني على [email protected].