De la serie Vida, tierra y ley: Perspectivas quincenales – Artículo 1
¿Qué recursos legales están disponibles para los propietarios cuando terceros causan daños a su propiedad?
¿Cubre normalmente el seguro este tipo de daños?
En el derecho de propiedad maltés, los propietarios disponen de recursos legales específicos a los que pueden recurrir cuando terceros causan daños a su propiedad, particularmente durante obras de construcción o demolición. El Reglamento sobre la Prevención de Daños a la Propiedad de Terceros, Legislación Subsidiaria 623.06, regula las situaciones en las que los proyectos de construcción pueden afectar a las propiedades colindantes, exigiendo a los promotores que cumplan con las medidas diseñadas para prevenir y gestionar los daños. Este Reglamento se aplica a cualquier obra de construcción que implique una o más de las siguientes actuaciones:
- Cualquier excavación que afecte el área circundante de la propiedad de terceros
- La demolición de cualquier estructura existente que sea contigua a o esté ocupada por terceros
- La construcción de plantas adicionales, muros de carga o estructuras sobre cualquier propiedad que pertenezca a terceros o que sea ocupada por ellos
- La construcción de nuevos edificios o plantas adicionales adyacentes a propiedades existentes de terceros.
En lo que respecta al seguro, también en virtud del Reglamento para la Prevención de Daños a la Propiedad de Terceros, los promotores, al solicitar un permiso, deben contratar una póliza de seguro de un mínimo de 750.000 euros y deben renovarla hasta que finalicen las obras. Se debe enviar una copia del seguro al Director de la Oficina de Regulación de la Edificación (BRO). En segundo lugar, también se debe proporcionar una garantía bancaria, cuyo valor no puede exceder los 40.000 euros.
No obstante, es posible que esto no sea necesario si el promotor ha presentado una declaración jurada emitida por una compañía de seguros en la que se indique que el promotor también cuenta con un seguro para cubrir la indemnización por daños a terceros.
En lo que respecta a la construcción en propiedades colindantes, el promotor debe preparar un informe de estado de la propiedad de terceros contigua, subyacente y supradyacente, del cual se debe enviar una copia a los terceros al menos 2 semanas antes del inicio de los trabajos. En caso de excavación, el informe de estado también debe incluir las propiedades que se encuentran dentro de la zona afectada por la excavación. El informe de estado debe especificar cómo se transmitirán las cargas a los cimientos, identificando el tipo y las dimensiones de los cimientos dentro de la zona designada y estimando la presión de apoyo encontrada a nivel de cimentación para zapatas corridas, zapatas aisladas y losas de cimentación.
Si los propietarios del inmueble colindante o cercano, que habrían recibido una copia del informe, encuentran algún problema o no están de acuerdo con cualquier contenido del mismo, deberán notificarlo al Director de la BRO en un plazo de 2 semanas. De lo contrario, se considerará que el informe ha sido aceptado. Cuando efectivamente se presenta una notificación, el arquitecto aún puede consultar con los terceros para emitir un segundo informe. Si aún no hay acuerdo, el Director puede ordenar una inspección.
No obstante, si el arquitecto a cargo del proyecto certifica que las obras de construcción no afectarán la propiedad de terceros, el promotor no necesitará contratar un seguro, ni presentar una garantía bancaria, un método de trabajo y un informe de estado, y no será necesario nombrar a un técnico de obra. Sin embargo, si estos documentos son requeridos, deberán estar disponibles en línea, permitiendo que terceros presenten objeciones a las actividades propuestas.
Una persona que infrinja estas normativas puede estar sujeta a procesos penales o bien a una sanción administrativa. Estas normativas se aplican a las obras que hayan comenzado pero no se hayan completado para el 25de junio de 2019 y también a aquellas obras de construcción que aún no han comenzado.
Se establecen otras salvaguardias para garantizar que se eviten daños a terceros. En virtud del Reglamento para la Prevención de Daños a la Propiedad de Terceros, el arquitecto es responsable de garantizar que el contratista cumpla con sus obligaciones. Un ‘perit’ (perito) autorizado también debe desempeñar el papel de responsable técnico de obra en los casos de proyectos de demolición y excavación. No obstante, a veces, este papel también puede ser desempeñado por el mismo arquitecto que supervisa el proyecto.
El arquitecto a cargo también asume una responsabilidad profesional en lo que respecta a la memoria de procedimiento. A través de las enmiendas de 2019, es obligatorio especificar en la memoria de procedimiento el punto de partida de la excavación, cualquier fase necesaria para lograr el apuntalamiento de roca requerido, la maquinaria y los equipos permitidos y prohibidos, y el tipo y la ubicación de la grúa que se utilizará. Si bien el arquitecto conservará la responsabilidad última de la memoria de procedimiento, su cumplimiento recae en el director técnico de la obra y su ejecución en el contratista. Esta memoria de procedimiento también debe presentarse con un mínimo de 2 semanas de antelación al inicio de los trabajos. Si cualquier tercero interesado desea que el Director revise esta memoria, un arquitecto debe presentar un informe detallado que indique las razones técnicas para la revisión.
Hoy en día, es obligación del responsable técnico de la obra consultar con el arquitecto a cargo del proyecto en caso de incertidumbres procedimentales. El responsable técnico de la obra también tiene la obligación de informar al arquitecto y a la BRO sobre cualquier infracción por parte del contratista.
Si el director de la BRO considera que no se cumple con las normativas anteriores, puede emitir una notificación de requerimiento para detener el inicio de los trabajos. Posteriormente, esto se comunicará al arquitecto y al contratista para que se cumpla la orden. El director también tiene la facultad de dictar medidas provisionales e imponer sanciones administrativas por la infracción de cualquier disposición.
Si las obras han comenzado y los vecinos observan que la construcción no se está realizando de conformidad con la declaración de método, pueden denunciarlo ante la Autoridad de Edificación y Construcción (BCA, por sus siglas en inglés) y solicitar una orden de interdicción prohibitoria (mandamiento de prohibición). También se puede presentar una demanda por daños y perjuicios de conformidad con la cláusula 20(2) del reglamento antes mencionado, que ordena a los terceros que sufran daños remitir el caso a arbitraje. Por lo tanto, si los daños sufridos por terceros no menoscaban la estabilidad de la propiedad ni ponen en peligro a sus habitantes, o bien, si el coste de los daños no supera 1 millón de euros, el caso debe remitirse a arbitraje. Por otro lado, si la reclamación se refiere a daños que sí superan 1 millón de euros o que ponen en peligro a los habitantes, el asunto debe remitirse a los tribunales ordinarios.
Nuestro equipo de expertos en derecho inmobiliario de Sciberras Advocates en Malta está aquí para ayudarle con cualquier problema legal que pueda encontrar. No dude en comunicarse con nosotros en [email protected] para obtener apoyo profesional.
Este artículo es solo para fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal.
Artículo e investigación realizados por la Sra. Caitlin Turner, actualmente estudiante de la Licenciatura en Derecho (con honores) en la Universidad de Malta..
Sciberras Advocates, fundado por el Dr. Adrian Sciberras, es un bufete de abogados con sede en Malta. La firma se enorgullece de ser multidisciplinar, innovadora y flexible para adaptarse a los tiempos cambiantes y a cualquier desafío en el panorama legal local e internacional. Sin importar las complejas demandas privadas o corporativas que se requieran, Sciberras Advocates ofrece soluciones legales prácticas y rentables para lograr los resultados deseados. Puede contactar a Sciberras Advocates por teléfono al +35627795222o por correo electrónico en [email protected].
