De la serie Living, Land & Law: Fortnight Insights – Artículo 2
¿Qué recursos puede interponer un comprador si una propiedad adquirida no cumple con los estándares esperados, como una calidad de construcción deficiente?
En un contrato de compraventa, y en términos del artículo 1378 del Código Civil, son dos las obligaciones principales del vendedor: en primer lugar, entregar la cosa, y en segundo lugar, garantizar las cosas vendidas. La entrega de bienes inmuebles se realiza ipso iure, es decir, sobre la publicación del contrato de compraventa. También existe la entrega material del inmueble, que suele simbolizarse con la entrega de las llaves.
El objeto de la venta debe ser entregado en el mismo estado en que se encontraba en el momento de la venta. En este sentido, se pueden mencionar dos garantías contra el vendedor. En primer lugar, está la garantía de calidad, según el artículo 1390 del Código Civil, que establece que si la cosa que el vendedor se ofrece a entregar no es de la calidad prometida, el comprador puede rechazar la cosa y exigir daños y perjuicios, o bien aceptar la cosa con una disminución del precio. Por lo tanto, esta garantía puede ser utilizada por el comprador cuando la calidad de la propiedad no cumple con el estándar asegurado en el contrato de compraventa. Además, según el artículo 1407, el plazo dentro del cual el comprador puede interponer una acción por daños y perjuicios o solicitar una disminución del precio es de dos años. No obstante, como se confirma en la sentencia de Philip Degorgio vs Kenneth Cole, en representación de H.P Cole Ltd, el artículo 1390 ofrece dos remedios separados al comprador: o bien devolver la propiedad y reclamar daños y perjuicios, o bien quedarse con la propiedad con una reducción del precio. Sin embargo, estas dos acciones no pueden ejercerse simultáneamente.
El segundo recurso disponible para el comprador es hacer uso de la garantía contra vicios ocultos, tal como se recoge en el artículo 1424 del Código Civil. En virtud de este artículo, el vendedor está obligado a garantizar la cosa vendida contra cualquier vicio oculto que la haga impropia para el uso a que se destina, o que disminuya su valor de tal manera que el comprador no la habría adquirido, o habría ofrecido un precio menor, si hubiera tenido conocimiento de ellos. El comprador podrá, en tal caso, desistir del contrato o exigir la devolución de la parte del precio.
El conocimiento del vendedor sobre el defecto es irrelevante, ya que la obligación de garantía contra vicios ocultos no deriva de la mala fe. No obstante, la teoría seguida por nuestros tribunales es la de Baudry-Lacantinerie, quien creía que el comprador debía recurrir primero a un experto para examinar el objeto y evaluar si la cosa que se pretende comprar tiene algún defecto o no, en caso de que no pueda realizar dicho examen por sí mismo. La aplicabilidad de esta teoría se puede observar en el caso Guillaumier vs. Zammit, donde el tribunal no aplicó la garantía en el presente caso, ya que el demandante no había contratado a un arquitecto para inspeccionar la propiedad antes de comprarla.
Además, en cuanto al artículo 1425 del Código Civil, el vicio en sí mismo debe ser oculto. Por lo tanto, el vendedor no responde por los vicios aparentes que el comprador haya podido descubrir por sí mismo. Aquí, el estándar adoptado por nuestros tribunales, al evaluar si un vicio era aparente o no para el comprador, es el estándar de la diligencia y atención ordinarias. Por lo tanto, el vicio debe ser objetivamente oculto y subjetivamente desconocido para el comprador. El vicio también debe existir en el momento de la venta, en lugar de en la entrega.
En tal caso de vicios ocultos, a tenor del artículo 1427 del Código Civil, el comprador podrá ejercitar, bien la Acción redhibitoria o el Acción Estimatoria. En la primera acción, el comprador recuperaría la cosa y le sería devuelto el precio, mientras que en la segunda, el comprador conservaría la cosa pero se le devolvería una parte del precio. Esta última acción también se conoce como cuánto menor. Por lo tanto, en el Acción redhibitoria, las partes volverían a su antigua posición, previa al contrato.
Estas dos acciones no pueden interponerse simultáneamente, y por lo tanto son mutuamente excluyentes. No obstante, si la cosa comprada está afectada por varios vicios ocultos, la Acción Estimatoria podrán interponerse tantas veces como defectos existan. Por otro lado, si el comprador opta por la Acción redhibitoria, entonces, el comprador deberá devolver la cosa al vendedor por la cual este último deberá devolver el precio. La restitución de la cosa incluirá la restitución de los frutos mientras que la restitución del precio también incluirá la restitución de los intereses.
Entonces, en términos del artículo 1429 del Código Civil, si los defectos son conocidos por el vendedor, este no solo está obligado a devolver el precio recibido, sino que también es responsable de los daños y perjuicios.
El plazo para interponer una acción judicial es de un año. Como se confirma en la sentencia de AC y su esposa BC contra Central Home Style Limited, el plazo perentorio de un año comienza a contar desde que el vendedor pudo haber tenido conocimiento del defecto, y no desde la fecha en que se establece la existencia de dicho defecto. Por lo tanto, el año comienza a contar desde la fecha de compra, o desde la fecha en que fue posible para el comprador descubrir el defecto oculto con el uso de cuidado, atención y diligencia ordinarios.
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Este artículo es solo para fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento legal.
Artículo e investigación realizados por la Sra. Caitlin Turner, actualmente estudiante de la Licenciatura en Derecho (con honores) en la Universidad de Malta..
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