निजी आवासीय पट्टे

सन 2024 का अधिनियम XX: ‘निजी आवासीय पट्टों से संबंधित विभिन्न कानून (संशोधन) अधिनियम’ - प्रमुख प्रभाव और कानूनी निहितार्थ

१८ जून को^ठ २०२४, अधिनियम संख्या XX, जिसका शीर्षक ‘निजी आवासीय पट्टों से संबंधित विभिन्न कानून (संशोधन) अधिनियम’ है, माल्टीज़ सरकारी राजपत्र में प्रकाशित हुआ था। यह अधिनियम माल्टा के कानूनों के अध्याय १६, नागरिक संहिता और माल्टा के कानूनों के अध्याय ६०४, निजी आवासीय पट्टों अधिनियम, दोनों में संशोधन करता है। इसका उद्देश्य क्रमशः पट्टेदार और पट्टेदार दोनों को अधिक सुरक्षा प्रदान करना है, और यह प्राधिकरण की प्रवर्तन शक्तियों का विस्तार करके, पट्टे प्रतिस्थापन, परिवर्धन, सहमति समाप्ति और स्पष्ट नवीनीकरण को अधिक अच्छी तरह से विनियमित करके, और संशोधन अधिनियम का अनुपालन न करने पर कड़ी सजा लगाकर प्राप्त किया जाता है।.

सिविल कोड में संशोधन

• सिविल संहिता का अनुच्छेद 1555A: परिसर का गैर-उपयोग

संशोधित अधिनियम को दो भागों में विभाजित किया गया है: भाग 1 जो सिविल संहिता में संशोधन करता है, और भाग 2 जो निजी आवासीय पट्टों अधिनियम में संशोधन करता है। सिविल संहिता के अनुच्छेद 1555ए को संशोधित किया गया है ताकि सिविल संहिता के अनुच्छेद 1531एफ के संदर्भ को हटाया जा सके। अनुच्छेद 1555ए उन उदाहरणों से संबंधित है जहां पट्टे पर दी गई संपत्ति का उपयोग नहीं किया जा रहा है, क्योंकि किराएदार अनुपस्थित है और इसके बजाय स्वास्थ्य सुविधा में रह रहा है।.

पहले, अनुच्छेद 1555A के दूसरे उप-अनुच्छेद में यह प्रावधान था कि यदि किरायेदार को किसी स्वास्थ्य संस्थान में भर्ती कराया जाता था, तो कुछ शर्तों के तहत, अनुच्छेद 1531F में सूचीबद्ध व्यक्तियों, जिनमें किरायेदार के बच्चे और भाई-बहन शामिल थे, को पट्टे का स्वचालित रूप से हस्तांतरण हो जाएगा। हालांकि, चूंकि 2021 के अधिनियम XXIV द्वारा अनुच्छेद 1531A को निरस्त कर दिया गया था, इसलिए यह संदर्भ अप्रचलित हो गया।.

नए संशोधनों के तहत, यदि किसी पट्टेदार को अनिश्चित काल के लिए स्वास्थ्य सेवा संस्थान में भर्ती कराया गया है, तो पट्टेदार को ऐसे माना जाएगा जैसे उसकी मृत्यु हो गई हो। इस संबंध में, अध्याय 69 और 158 के प्रावधान, जो पट्टेदार की मृत्यु पर पट्टे की निरंतरता का ध्यान रखते हैं, इन स्थितियों पर लागू किए जाते हैं। नतीजतन, पट्टा केवल पति या पत्नी या भाई-बहनों के पक्ष में जारी रह सकता है जो पट्टेदार के साथ उसी उप-किरायेदारी में पाँच साल में से कम से कम चार साल से रह रहे थे।^स जून 2008, और जो स्वास्थ्य सुविधा में प्रवेश तक पट्टेदार के साथ रहना जारी रखा।.  

किरायेदार के साथ उसी उपरोक्त निर्धारित अवधि के लिए रहने वाले अन्य व्यक्ति, जो पुन: शहरी संपत्ति (विनियमन) के तहत किरायेदार की परिभाषा मानदंडों को पूरा नहीं करते हैं, जो अधिनियम XXVI, 2021 के माध्यम से लागू हुआ, उन्हें पट्टेदार की स्थायी प्रवेश तिथि से पांच साल के भीतर परिसर खाली करना होगा।.

शहरी संपत्ति के पुनः पट्टे (विनियमन) में निर्धारित साधन परीक्षण मानदंड उन पट्टेदारों के रिश्तेदारों पर भी लागू होंगे जो परिसर में रहना जारी रखते हैं।.

• सिविल कोड का अनुच्छेद 1573: या इस आधार पर कि मकान-मालिक अपने निवास के लिए घर चाहता है

सिविल संहिता का अनुच्छेद 1573, जो पट्टा संविदाओं को समाप्त करने से संबंधित है, पट्टेदार को पट्टे की शेष अवधि के अनुसार विभिन्न नोटिस अवधि प्रदान करता है। इससे पहले, यदि पट्टेदार एक वर्ष से अधिक समय के लिए पट्टा समाप्त करना चाहता था, तो उसे एक महीने की नोटिस अवधि की आवश्यकता होती थी, या यदि यह पंद्रह दिन से कम थी, तो उस स्थिति में जब पट्टेदार अपनी व्यक्तिगत आवश्यकता या संपत्ति बेचने की इच्छा के आधार पर पट्टा संविदा को समाप्त करना चाहता है।.

वर्ष 2024 के अधिनियम XX के तहत, अनुच्छेद 1573 में एक परंतुक जोड़ा गया है, जो निजी आवासीय पट्टों के लिए न्यूनतम तीन महीने की नोटिस अवधि अनिवार्य करता है, जैसा कि निजी आवासीय पट्टों अधिनियम के अनुसार है। नोटिस पंजीकृत पत्र द्वारा भी भेजा जाना चाहिए। यह संशोधन नागरिक संहिता के प्रावधानों को निजी आवासीय पट्टों अधिनियम के साथ संरेखित और सामंजस्य स्थापित करता है।.

यह संशोधन नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1575 पर भी लागू किया गया था, शहरी संपत्तियों के निजी आवासीय पट्टों के मामले में।.

निजी आवासीय पट्टों अधिनियम में संशोधन

• निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम का अनुच्छेद 2: व्याख्या

सबसे पहले, स्पष्टीकरण के उद्देश्यों के लिए, अधिनियम XX, 2024 ने निजी आवासीय पट्टों अधिनियम में कुछ नई परिभाषाएँ पेश की हैं। जबकि ‘भवन’ या ‘परिसर’ की परिभाषा का अर्थ यह हो गया है “ऐसा घर या अन्य भवन, या उसका कोई भाग, जिसका उपयोग संबंधित कानूनों के प्रावधानों के अनुसार आवासीय उद्देश्यों के लिए किया जाता है या किया जा सकता है”, ‘आवास गृह’ को इस प्रकार परिभाषित किया गया है “एक भवन या भवन का वह हिस्सा जो अलग से किराए पर दिया गया हो, जिसमें कोई भी भूमि या बगीचा शामिल हो जो ऐसे आवास का अभिन्न अंग बनता हो, या उसके परिसर के भीतर स्थित हो, लेकिन इसमें कोई चल संरचना, पोत या वाहन शामिल न हो।”.  ‘लीज’ शब्द में ‘सबलीज’ को भी परिभाषा के अंतर्गत शामिल करने के लिए संशोधित किया गया है। ‘निवासी’ शब्द के अर्थ को भी स्पष्ट किया गया है, और इसका अर्थ इस लेख के तहत परिभाषित किसी भी पट्टेदार और किसी अन्य अधिभोगी सहित होगा।.

‘निवास’ की परिभाषा में एक नई शर्त भी जोड़ी गई है, जिसके तहत अब यह कहा गया है कि यदि प्रश्नगत आवास को कोई कंपनी अपने कर्मचारियों को आवासित करने के लिए पट्टे पर दे रही है, जहाँ बाद वाले कंपनी को किसी भी रूप में प्रतिफल का भुगतान कर रहे हैं, तो इसे उप-पट्टा माना जाएगा।.

• निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम का अनुच्छेद 4: निजी आवासीय पट्टा अनुबंधों का पंजीकरण करने का दायित्व

अधिनियम 2024 का अधिनियमन 604 के अध्याय 604 के अनुच्छेद 4 में महत्वपूर्ण संशोधन प्रस्तुत करता है। जबकि पहले, अनुच्छेद 4(2) के अनुसार पंजीकरण अवधि लीज की शुरुआत के 10 दिनों के भीतर थी, आज इसे 30 दिनों तक बढ़ा दिया गया है, जो पूर्वव्यापी प्रभाव से लागू होता है। इसके अलावा, लीज अनुबंधों को पंजीकृत करना पट्टेदार का कर्तव्य होने के बजाय, यह अब एक दायित्व बन गया है।.

उप-अनुच्छेद (3) में एक शर्त भी जोड़ी गई है, जिसमें कहा गया है कि पट्टे के अनुबंध को पंजीकृत करने का पट्टेदार का दायित्व समझौते के प्रारंभ होते ही प्रभावी हो जाता है, और आपराधिक कार्यवाही की स्थिति में, उप-अनुच्छेद (2) में प्रदान की गई 30-दिन की अवधि अप्रासंगिक होगी और पंजीकरण में देरी के लिए बचाव के रूप में उपयोग नहीं की जा सकती है।.

निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम के अनुच्छेद 4 को भी आवासों की सुरक्षा के संबंध में संशोधित किया गया है। अनुच्छेद 4(7) के तहत अब पट्टादाताओं को आवास में रहने वाले निवासियों की संख्या निर्दिष्ट करनी होगी। फिर, उप-अनुच्छेद (8) के संशोधनों के माध्यम से, मंत्री को न्यूनतम रहने योग्य मानकों पर नियम निर्धारित करने और अधिभोगियों की संख्या को सीमित करने का अधिकार दिया गया है। समानांतर रूप से, आवास प्राधिकरण को इन मानकों का उल्लंघन करने वाले पट्टा करारों को पंजीकृत करने से प्रतिबंधित किया गया है। फिर, कानून आगे कहता है कि भले ही, किसी कारण से, पट्टे को आवास प्राधिकरण द्वारा अधिकृत किया जाता है, भले ही यह आवश्यक मानकों को पूरा न करता हो, यह प्राधिकरण अकेले रहने की क्षमता का प्रमाण नहीं है, और इसलिए, बचाव के रूप में इसका उपयोग नहीं किया जा सकता है।.

इस संबंध में, लीगल नोटिस 197, 2024, जिसका शीर्षक ‘किराए के आवास गृह में रहने वाले निवासियों की संख्या की सीमा, 2024’ है, का संदर्भ लिया जा सकता है, जो एक साथ रहने वाले किरायेदारों की संख्या को दस से अधिक नहीं होने तक सीमित करता है, यदि निवासी परिवार के रूप में एक साथ नहीं रह रहे हैं, और यह इस बात की परवाह किए बिना है कि संपत्ति को पूरी तरह से या अलग-अलग कमरों द्वारा पट्टे पर दिया गया हो।.

पट्टेदार को अनुमत निवासियों की सटीक संख्या निर्धारित करने के लिए, आवास प्राधिकरण को पट्टेदार से एक घोषणा प्रदान करने की आवश्यकता होती है, जिसमें पट्टे की संपत्ति में बेडरूम और बाथरूम की संख्या का विवरण दिया गया हो। फिर, कानूनी नोटिस से जुड़ी अनुसूची बेडरूम और बाथरूम की संख्या के अनुपात में निवासियों की अधिकतम संख्या प्रदान करती है।.

इन संशोधनों का उद्देश्य बेहतर जीवन स्तर प्रदान करना और किरायेदारों की स्थिति में सुधार करना है।.

• निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम का अनुच्छेद 6: निजी आवासीय पट्टे के अनुबंध की लिखित आवश्यकताएं

अधिनियम २० सन् २०२४ का अनुच्छेद ११, निजी आवासीय पट्टे अधिनियम के अनुच्छेद ६(१)(जी) में संशोधन कर सभी पट्टा करारों के लिए एक सूची तैयार करने की आवश्यकता करता है। सूची पर पट्टे में भाग लेने वाले सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए, और यह पट्टे पर दी गई परिसरों की स्थिति, और किसी भी शामिल फर्नीचर की पुष्टि करे, जिसे तस्वीरों और संक्षिप्त विवरणों से समर्थित किया जाए।.

इसलिए, जनवरी 2020 के बाद किए गए सभी पट्टे के समझौतों को लिखित रूप में ही नहीं होना चाहिए, बल्कि अधिनियम XX, 2024 के माध्यम से, इनमें एक सूची की आवश्यकता भी शामिल होनी चाहिए, भले ही संपत्ति सुसज्जित हो या असज्जित। फिर, उप-अनुच्छेद (2) के अनुसार, यदि यह आवश्यकता गायब है, तो पट्टा अनुबंध शून्य और अमान्य होगा। दूसरी ओर, सुरक्षा जमा राशि की राशि को शामिल करने की पिछली आवश्यकता को हटा दिया गया है।.

यह संशोधन पट्टे की शुरुआत और अंत में संपत्ति की स्थिति का दस्तावेजीकरण करके, संभावित क्षति के मुद्दों को संबोधित करके, पट्टेदारों और पट्टेदारों दोनों की सुरक्षा के लिए है।.

• निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम के अनुच्छेद 9ए-9डी: मूल अधिनियम में नए अनुच्छेदों का जोड़

निजी आवासीय पट्टा अधिनियम में अनुच्छेद 9 के बाद चार नए अनुच्छेद जोड़े गए हैं, जो पट्टों के प्रतिस्थापन और अतिरिक्त पट्टों के लिए दिशानिर्देश प्रदान करते हैं। 'स्पष्ट नवीनीकरण' शीर्षक वाला अनुच्छेद 9A यह स्पष्ट करने के लिए पेश किया गया है कि मौन नवीनीकरण की संभावना के अलावा, पक्ष अपने समझौते को स्पष्ट रूप से भी नवीनीकृत कर सकते हैं। हालाँकि, एक स्पष्ट नवीनीकरण वैध होने के लिए, इसे मूल शर्तों को बनाए रखना होगा, सिवाय 5% तक की अनुमेय किराया वृद्धि के। इसके अलावा, नवीनीकरण के लिए समझौता एक वर्ष से कम अवधि के लिए नहीं किया जा सकता, यद्यपि लंबी अवधि की अनुमति है।.

एक अलग बात पर, यदि पट्टेदार ने पट्टेदार को समाप्ति की सूचना दी है, लेकिन बाद वाला अनुबंधित अवधि से परे रहा है, और पट्टेदार द्वारा किराया मांगने पर, यदि ऐसी नवीनीकृत अवधि पंजीकृत नहीं की गई है, या कम से कम, समाप्ति की सूचना वापस नहीं ली गई है, तो आवास प्राधिकरण द्वारा 2,000 यूरो से अधिक का प्रशासनिक जुर्माना जारी किया जा सकता है, और यह अनुच्छेद 20 के अनुरूप है।.

दूसरा नव-प्रस्तावित लेख अनुच्छेद ९बी है, जिसका शीर्षक ‘पट्टेदार का प्रतिस्थापन’ है। इस अनुच्छेद के अनुसार, समझौते का कोई भी पक्ष पट्टेदार के प्रतिस्थापन का अनुरोध कर सकता है। हालांकि, यह केवल तभी मान्य होगा जब यह पट्टेदार और बहिर्जात पट्टेदार की स्पष्ट सहमति से प्रभावित हो, और विशेष परिस्थितियों में, नए पट्टेदारों द्वारा भी, जिन्हें ‘आगामी पट्टेदार’ के रूप में संदर्भित किया जाता है। फिर भी, यह प्रतिस्थापन तभी हो सकता है जब एक साथ परिसर पर कब्जा करने वाले पट्टेदारों की कुल संख्या समान बनी रहे। इसके लिए एक नया पट्टा समझौता करने की कोई आवश्यकता नहीं है और यह मौजूदा पट्टे की कानूनी अवधि को भी बाधित नहीं करता है। इसलिए, मूल पट्टा समझौते में प्रारंभ में प्रदान की गई अवधि, आगामी पट्टे के संबंध में बनी रहेगी। आगामी पट्टेदार को अभी भी मूल पट्टा समझौता प्रदान किया जाना चाहिए, ताकि वह अपने अधिकारों और दायित्वों को समझ सके। व्यवहार में, यह साझा रहने की व्यवस्थाओं के लिए सबसे उपयोगी है।.

इसके विपरीत, तीसरा नव-परिचयित अनुच्छेद, अनुच्छेद 9C, एक पट्टे के जुड़ाव से संबंधित है। समझौते का कोई भी पक्ष उसी पट्टे के समझौते में एक पट्टेदार के जुड़ाव का अनुरोध कर सकता है, जो कि पट्टेदार और साथ ही अन्य सभी मौजूदा पट्टेदारों की स्पष्ट सहमति से भी हो। इसके अलावा, एक नए पट्टेदार के जुड़ाव से एक नया पट्टा समझौता नहीं होगा और समय अवधि में कोई रुकावट भी नहीं होगी। हालाँकि, जब एक मौजूदा पट्टे के समझौते में एक नया पट्टेदार जोड़ा जाता है, तो उसे अपने जुड़ाव से पहले हुए ऋणों की जिम्मेदारी भी लेनी होती है।.

अंत में, अंतिम लेख जिसे प्रस्तुत किया गया है, वह अनुच्छेद ९डी है, जिसका शीर्षक है ‘पट्टे की सहमति से समाप्ति या पट्टेदार द्वारा संपत्ति को छोड़ देने की स्थिति में नए पट्टे का पंजीकरण’। यदि पट्टा आपसी सहमति से समाप्त किया जाता है या पट्टेदार संपत्ति छोड़ देता है, तो पट्टादाता उसी संपत्ति के लिए एक नया पट्टा पंजीकृत कर सकता है, भले ही मूल पट्टे की अवधि पूरी न हुई हो। फिर, आवास प्राधिकरण को पिछले पट्टेदार को अपंजीकरण की इच्छा के बारे में सूचित करना होगा। यदि पट्टादाता का दुर्भावनापूर्ण तरीके से नया पट्टा समझौता पंजीकृत करने की इच्छा है, तो पट्टादाता पिछले पट्टेदार के प्रति उत्तरदायी बना रहेगा। इसके अलावा, भले ही पट्टे को रद्द कर दिया गया हो, पट्टादाता अभी भी संपत्ति को छोड़ देने के लिए पट्टेदार के खिलाफ दावा कर सकता है।.

यह समाप्ति, आपसी सहमति से या परित्याग द्वारा, उन मामलों पर भी लागू होती है जहां कई पट्टेदार शामिल हैं, और केवल एक को समाप्ति या परित्याग से प्रभावित किया जाता है। हालांकि, ऐसे मामलों में, अन्य पट्टेदारों की सहमति आवश्यक है जो मूल पट्टे समझौते पर दिखाई देते हैं ताकि दूसरे पट्टेदार को हटाया जा सके।.

• निजी आवासीय पट्टों अधिनियम का अनुच्छेद 11: लंबी निजी आवासीय पट्टों के मामले में पट्टेदार द्वारा वापसी

वर्ष 2024 का अधिनियम XX पट्टे के नवीनीकरण के मामलों में विशेष रूप से, पट्टेदार द्वारा पट्टे की समाप्ति पर नए प्रतिबंध लगाता है। यदि निजी आवासीय पट्टे अधिनियम के अनुच्छेद 9(2) के अनुसार, किसी पट्टे समझौते का मौन नवीनीकरण हुआ है, और समाप्ति से कम से कम 3 महीने पहले पट्टेदार द्वारा कोई समाप्ति सूचना प्रदान नहीं की गई है, तो पट्टेदार नवीनीकरण की तारीख से कम से कम 3 महीने बीतने से पहले पट्टे को समाप्त और उससे हट नहीं सकता है, बशर्ते नवीनीकरण एक वर्ष के लिए हो।.

दूसरी ओर, यदि नवीनीकरण स्पष्ट था, नव-परिचयित अनुच्छेद 9ए के अनुसार, पट्टेदार तब तक पट्टा समझौते से पीछे नहीं हट सकता जब तक कि उप-अनुच्छेद (1) में निर्दिष्ट अवधि का आधा हिस्सा, जो वह समय निर्धारित करता है जिसके भीतर एक पट्टेदार पट्टा समझौते से पीछे हट सकता है, पट्टा समझौते की अवधि के अनुसार, बीत न जाए। ये परिवर्तन नवीनीकरण के बाद पट्टा समझौतों में अधिक स्थिरता और पूर्वानुमेयता प्रदान करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।.

• निजी आवासीय पट्टों के अधिनियम का अनुच्छेद 20: प्रवर्तन प्रक्रिया

मुख्य अधिनियम के अनुच्छेद 20 को प्रतिस्थापित किया गया है, जिसमें अधिक कठोर अनुपालन दंड का प्रावधान है। नए संशोधनों के अनुसार, यदि किसी अपराध का दोषी पाया जाता है, तो प्राधिकरण लिखित सूचना जारी कर सकता है, जिसमें सुधारात्मक कार्रवाइयों का विवरण दिया जाएगा और 2,329.37 यूरो से अधिक नहीं का प्रशासनिक दंड लगाया जाएगा, तीन मामलों में:

1. यदि किसी व्यक्ति द्वारा बिना वैध पट्टे के स्वामित्व वाली किसी आवासीय भवन पर कब्जा किया जा रहा है, या तो इसलिए कि पट्टे का समझौता लिखित आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, या यदि ऐसा है, तो उसे ठीक से पंजीकृत नहीं किया गया है;
2. किरायेदार ने किरायेदारी समझौते के पंजीकरण में घोषित आवास से अधिक किरायेदारों को उसी आवास गृह में रहने की अनुमति दी है;
3. एक व्यक्ति ने एक घोषणा की है जो या तो झूठी, भ्रामक या गलत है।.

• अस्थायी प्रावधान

जब पारगमनकालीन प्रावधानों की बात आती है, तो पट्टे जो संशोधन अधिनियम की शुरुआत से पहले शुरू हुए थे, माल्टा के कानूनों के अध्याय 604, निजी आवासीय पट्टे अधिनियम द्वारा शासित होते रहेंगे। हालांकि, यदि ऐसे पट्टे 31 की स्थिति के अनुसार अभी भी प्रभावी हैं^स अगस्त 2025 तक, उन्हें नए नियमों का पालन करना होगा, विशेष रूप से अधिभोग सीमा पर।.

निष्कर्षतः, यह संशोधन अधिनियम हितधारकों और इच्छुक पक्षों दोनों के लिए स्पष्ट दिशानिर्देश प्रदान करके निजी आवासीय पट्टे के बाजार को आधुनिक बनाने का लक्ष्य रखता है। यह कानून में सभी पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करने में एक महत्वपूर्ण कदम है, जो बदले में पट्टे के समझौते के दोनों पक्षों के लिए अधिक सुरक्षा प्रदान करता है।.

यह लेख केवल सूचना के प्रयोजनों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए।.

कैटलिन टर्नर द्वारा लेख और शोध, वर्तमान में माल्टा विश्वविद्यालय में कानून (ऑनर्स) में स्नातक की पढ़ाई कर रही हैं.

Sciberras Advocates, जिसकी स्थापना डॉ. एड्रियन Sciberras ने की थी, माल्टा स्थित एक लॉ फर्म है। यह फर्म स्थानीय और अंतर्राष्ट्रीय कानूनी परिदृश्य में बदलते समय और किसी भी चुनौती को पूरा करने के लिए बहु-विषयक, नवीन और लचीली होने पर गर्व करती है। चाहे कोई भी निजी या कॉर्पोरेट जटिल मांगें की जाएं, Sciberras Advocates आपके वांछित परिणाम प्राप्त करने के लिए व्यावहारिक और लागत प्रभावी कानूनी समाधान प्रदान करती है। आप Sciberras Advocates से फोन पर संपर्क कर सकते हैं +35627795222या ईमेल द्वारा [email protected].