तीसरे पक्षों द्वारा संपत्ति को नुकसान पहुँचाए जाने के उपाय

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संपत्ति मालिकों के पास अपनी संपत्ति को तीसरे पक्ष द्वारा नुकसान पहुँचाए जाने पर क्या कानूनी उपाय उपलब्ध हैं?

क्या बीमा आमतौर पर इस तरह के नुकसान को कवर करता है?

maltese property law में, मालिकों के पास विशिष्ट कानूनी उपाय होते हैं जिनका वे सहारा ले सकते हैं, जब तीसरे पक्ष उनकी संपत्ति को नुकसान पहुंचाते हैं, विशेष रूप से निर्माण या विध्वंस कार्यों के दौरान। द अवॉइडेंस ऑफ डैमेज टू थर्ड पार्टी प्रॉपर्टी रेगुलेशंस, सब्सिडियरी लेजिस्लेशन 623.06, उन स्थितियों को नियंत्रित करता है जहाँ निर्माण परियोजनाएं आसन्न संपत्तियों को प्रभावित कर सकती हैं, जिसके लिए डेवलपर्स को नुकसान को रोकने और प्रबंधित करने के लिए डिज़ाइन किए गए उपायों का पालन करना आवश्यक होता है। ये नियम किसी भी ऐसे निर्माण कार्य पर लागू होते हैं जिसमें निम्नलिखित में से एक या अधिक शामिल हैं:

• तीसरे पक्ष की संपत्ति के आस-पास के क्षेत्र को प्रभावित करने वाली कोई भी खुदाई
• किसी भी मौजूदा संरचना को गिराना जो तीसरे पक्ष से सटी हुई हो या उनके द्वारा अधिकृत हो
• तीसरे पक्षों की किसी भी संपत्ति पर या उसके द्वारा अधिकृत संपत्ति पर अतिरिक्त मंजिलों या भार-वहन करने वाली दीवारों या संरचनाओं का निर्माण
• मौजूदा तीसरी-पक्ष की संपत्ति से सटी हुई नई इमारतों या अतिरिक्त मंजिलों का निर्माण।.

बीमा के मामले में, तीसरे पक्ष की संपत्ति को नुकसान से बचाने के नियमों (अवॉइडेंस ऑफ डैमेज टू थर्ड पार्टी प्रॉपर्टी रेगुलेशंस) के संदर्भ में भी, डेवलपर्स को परमिट के लिए आवेदन करते समय न्यूनतम €750,000 का बीमा कवर प्राप्त करना होगा और काम पूरा होने तक इसका नवीनीकरण कराना होगा। बीमा की एक प्रति बिल्डिंग रेगुलेशन ऑफिस (बीआरओ) के निदेशक को भेजी जानी चाहिए। दूसरा, बैंक गारंटी भी प्रदान की जानी चाहिए, जिसका मूल्य €40,000 से अधिक नहीं हो सकता।.

फिर भी, यदि डेवलपर ने बीमा कंपनी द्वारा जारी एक प्रमाणित बयान प्रस्तुत किया है जिसमें यह कहा गया है कि डेवलपर को तीसरे पक्ष को होने वाले नुकसान के हर्जाने को कवर करने के लिए भी बीमाकृत किया गया है, तो इसकी आवश्यकता नहीं हो सकती है।.

जब आसन्न संपत्ति पर निर्माण करने की बात आती है, तो डेवलपर को विपरीत, निचली और ऊपरी तीसरी पक्ष की संपत्ति पर एक स्थिति रिपोर्ट तैयार करनी होगी, जिसकी एक प्रति काम शुरू होने से कम से कम 2 सप्ताह पहले तीसरे पक्षों को भेजी जानी चाहिए। उत्खनन के मामले में, स्थिति रिपोर्ट में उन संपत्तियों को भी शामिल किया जाना चाहिए जो उत्खनन के प्रभावित क्षेत्र के अंतर्गत आती हैं। स्थिति रिपोर्ट में यह निर्दिष्ट होना चाहिए कि भार को नींव तक कैसे पहुँचाया जाना है, निर्दिष्ट क्षेत्र के भीतर नींव के प्रकार और आयामों की पहचान करनी होगी और स्ट्रिप फ़ुटिंग, पैड फ़ुटिंग और राफ़्ट फ़ुटिंग के लिए नींव स्तर पर पाए जाने वाले असर वाले दबाव का अनुमान लगाना होगा।.

यदि आस-पास या निकटवर्ती संपत्ति के मालिक, जिन्हें रिपोर्ट की एक प्रति प्राप्त हुई होगी, को इसमें निहित किसी भी बात से कोई समस्या है या वे असहमत हैं, तो उन्हें 2 सप्ताह के भीतर बीआरओ (BRO) के निदेशक को नोटिस देना चाहिए। अन्यथा, यह मान लिया जाएगा कि रिपोर्ट स्वीकार कर ली गई है। जब वास्तव में नोटिस दिया जाता है, तब भी वास्तुकार दूसरी रिपोर्ट जारी करने के लिए तीसरे पक्ष से परामर्श कर सकता है। यदि तब भी कोई सहमति नहीं बनती है, तो निदेशक निरीक्षण का आदेश दे सकते हैं।.

फिर भी, यदि परियोजना के प्रभारी वास्तुकार यह प्रमाणित करते हैं कि निर्माण कार्यों से किसी तीसरे पक्ष की संपत्ति पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा, तो डेवलपर को बीमा कवर, बैंक गारंटी, कार्य-विधि विवरण और स्थिति रिपोर्ट तैयार करने की आवश्यकता नहीं है, और न ही एक साइट तकनीकी अधिकारी को नियुक्त करने की आवश्यकता होगी। हालांकि, यदि ये दस्तावेज़ आवश्यक हैं, तो इन्हें ऑनलाइन उपलब्ध कराया जाना चाहिए, जिससे तीसरे पक्ष को प्रस्तावित गतिविधियों पर आपत्ति उठाने की अनुमति मिल सके।.

इन नियमों का उल्लंघन करने वाले व्यक्ति पर या तो आपराधिक कार्रवाई की जा सकती है या प्रशासनिक जुर्माना लगाया जा सकता है। ये नियम उन कार्यों पर लागू किए जाते हैं जो 25 तारीख तक शुरू हो चुके थे लेकिन पूरे नहीं हुए थे।^का जून 2019 और उन निर्माण कार्यों पर भी जो अभी शुरू होने बाकी हैं।. 

अन्य सुरक्षा उपाय यह सुनिश्चित करने के लिए लागू किए जाते हैं कि तीसरे पक्ष को होने वाले नुकसान से बचा जा सके। तीसरे पक्ष की संपत्ति को नुकसान से बचाव के नियमों (अवॉइडेंस ऑफ डैमेज टू थर्ड पार्टी प्रॉपर्टी रेगुलेशंस) के तहत, वास्तुकार यह सुनिश्चित करने के लिए जिम्मेदार है कि ठेकेदार अपने दायित्वों को पूरा करे। विध्वंस और उत्खनन परियोजनाओं के मामलों में एक लाइसेंस प्राप्त ‘पेरिट’ (वास्तुकार/इंजीनियर) को साइट तकनीकी अधिकारी की भूमिका भी निभानी होगी। फिर भी, कभी-कभी यह भूमिका उसी वास्तुकार द्वारा भी निभाई जा सकती है जो परियोजना की देखरेख कर रहा है।.

विधि विवरण (मेथड स्टेटमेंट) के मामले में प्रभारी वास्तुकार (आर्किटेक्ट) के पास भी व्यावसायिक जिम्मेदारी होती है। 2019 के संशोधनों के माध्यम से, विधि विवरण में उत्खनन के शुरुआती बिंदु, आवश्यक रॉक बट्रेसिंग प्राप्त करने के लिए किसी भी आवश्यक चरणबद्धता, अनुमत और प्रतिबंधित मशीनरी उपकरणों और उपयोग किए जाने वाले क्रेन के प्रकार और स्थान को निर्दिष्ट करना अनिवार्य कर दिया गया है। जबकि वास्तुकार के पास विधि विवरण की अंतिम जिम्मेदारी रहेगी, इसका प्रवर्तन साइट तकनीकी अधिकारी के पास और कार्यान्वयन ठेकेदार के पास होता है। इस विधि विवरण को काम शुरू होने से कम से कम 2 सप्ताह पहले प्रस्तुत करना भी अनिवार्य है। यदि कोई भी इच्छुक तीसरा पक्ष निदेशक से इस विवरण की समीक्षा करने का अनुरोध करता है, तो एक वास्तुकार द्वारा समीक्षा के तकनीकी कारणों को दर्शाते हुए एक विस्तृत रिपोर्ट प्रस्तुत की जानी चाहिए।.

आज, प्रक्रिया संबंधी अनिश्चितताओं होने पर साइट तकनीकी अधिकारी का यह कर्तव्य है कि वह परियोजना के प्रभारी वास्तुकार से परामर्श करे। साइट तकनीकी अधिकारी का यह भी कर्तव्य है कि वह ठेकेदार द्वारा किसी भी उल्लंघन की रिपोर्ट वास्तुकार और बीआरओ को दे।.

यदि बीआरओ के निदेशक को लगता है कि उपर्युक्त नियमों का पालन नहीं किया जा रहा है, तो वह काम शुरू होने पर रोक लगाने के लिए प्रवर्तन नोटिस जारी कर सकता है। इसके बाद, इसे वास्तुकार और ठेकेदार को सूचित किया जाएगा ताकि आदेश का पालन किया जा सके। निदेशक के पास अंतरिम उपाय जारी करने और किसी भी प्रावधान के उल्लंघन के लिए प्रशासनिक दंड लगाने की भी शक्ति है।.

यदि काम शुरू हो चुका है और पड़ोसियों का यह ध्यान जाता है कि निर्माण कार्य मेथड स्टेटमेंट (पद्धति विवरण) के अनुसार नहीं किया जा रहा है, तो वे बिल्डिंग एंड कंस्ट्रक्शन अथॉरिटी (BCA) को इसकी रिपोर्ट कर सकते हैं और निषेधाज्ञा वारंट (प्रोहॉबिटरी इंजंक्शन) के लिए आवेदन कर सकते हैं। उपर्युक्त विनियमों के खंड 20(2) के अनुसार हर्जाने के लिए मुकदमा भी दायर किया जा सकता है, जो तीसरे पक्ष (थर्ड पार्टी), जिन्हें नुकसान हुआ है, को मामले को मध्यस्थता (आर्बिट्रेशन) के लिए भेजने का निर्देश देता है। इसलिए, यदि तीसरे पक्ष को हुआ नुकसान संपत्ति की स्थिरता को प्रभावित नहीं करता है या उसके निवासियों को खतरे में नहीं डालता है, या फिर, यदि नुकसान की लागत 10 लाख यूरो से अधिक नहीं है, तो मामले को मध्यस्थता के लिए भेजा जाना चाहिए। इसके बाद, यदि दावा वास्तव में ऐसे नुकसान से संबंधित है जो 10 लाख यूरो से अधिक है या निवासियों को खतरे में डालता है, तो मामले को साधारण अदालतों में भेजा जाना है।.

माल्टा में साइबेरास एडवोकेट्स (Sciberras Advocates) में संपत्ति कानून के विशेषज्ञों की हमारी टीम आपको किसी भी कानूनी समस्या में सहायता के लिए यहाँ मौजूद है। पेशेवर सहायता के लिए बेझिझक [email protected] पर हमसे संपर्क करें।.

यह लेख केवल सूचना के प्रयोजनों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए।.

कैटलिन टर्नर द्वारा लेख और शोध, वर्तमान में माल्टा विश्वविद्यालय में कानून (ऑनर्स) में स्नातक की पढ़ाई कर रही हैं.

Sciberras Advocates, जिसकी स्थापना डॉ. एड्रियन Sciberras ने की थी, माल्टा स्थित एक लॉ फर्म है। यह फर्म स्थानीय और अंतर्राष्ट्रीय कानूनी परिदृश्य में बदलते समय और किसी भी चुनौती को पूरा करने के लिए बहु-विषयक, नवीन और लचीली होने पर गर्व करती है। चाहे कोई भी निजी या कॉर्पोरेट जटिल मांगें की जाएं, Sciberras Advocates आपके वांछित परिणाम प्राप्त करने के लिए व्यावहारिक और लागत प्रभावी कानूनी समाधान प्रदान करती है। आप Sciberras Advocates से फोन पर संपर्क कर सकते हैं +35627795222या ईमेल द्वारा [email protected].