Locazioni Residenziali Private

Atto XX del 2024: ‘Legge su Locazioni Private Residenziali (Modifica)’ – Effetti Chiave e Implicazioni Legali

Il 18 giugno^t Nel 2024, l'Atto n. XX del 2024, intitolato ‘Legge che modifica varie leggi relative alle locazioni abitative private’, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale di Malta. Questo Atto modifica sia il Codice Civile, Capitolo 16 delle Leggi di Malta, sia la Legge sulle Locazioni Abitative Private, Capitolo 604 delle Leggi di Malta. Il suo scopo è offrire maggiore protezione sia al locatore che al conduttore, rispettivamente, e questo viene raggiunto ampliando i poteri di applicazione dell'Autorità, regolamentando in modo più approfondito le sostituzioni, le aggiunte, le risoluzioni consensuali e i rinnovi espressi dei contratti di locazione, e imponendo sanzioni più severe per la non conformità all'Atto di Modifica.

Modifiche al Codice Civile

• Articolo 1555A del Codice Civile: Mancato utilizzo del bene locato

La legge di modifica è divisa in due parti: la Parte 1 che modifica il Codice Civile e la Parte 2 che modifica la Legge sulle Locazioni Residenziali Private. L'articolo 1555A del Codice Civile è stato revisionato per rimuovere il riferimento all'articolo 1531F del Codice Civile. L'articolo 1555A riguarda i casi in cui la proprietà locata non viene utilizzata, a causa dell'assenza dell'inquilino che risiede invece in una struttura sanitaria.

In precedenza, il secondo sottoparagrafo dell'articolo 1555A stabiliva che se l'inquilino veniva ricoverato in un'istituzione sanitaria, il contratto di locazione sarebbe stato automaticamente trasferito alle persone elencate nell'articolo 1531F, inclusi i figli e i fratelli dell'inquilino, a determinate condizioni. Tuttavia, poiché l'articolo 1531A è stato abrogato dalla Legge XXIV del 2021, questo riferimento è diventato obsoleto.

Secondo i nuovi emendamenti, se un conduttore è stato ricoverato a tempo indeterminato in un'istituzione sanitaria, il conduttore sarà trattato come se fosse deceduto. A tal riguardo, le disposizioni dei Capitoli 69 e 158, che prevedono la continuazione di una locazione in caso di morte del conduttore, sono applicate a queste situazioni. Di conseguenza, la locazione potrà continuare solo a favore del coniuge o dei fratelli che hanno vissuto nello stesso locale con il conduttore per almeno quattro anni su cinque anni precedenti la data di riferimento.^st Giugno 2008, e chi continuò a vivere con il conduttore fino all'ammissione alla struttura sanitaria.  

Altri individui che hanno convissuto con il conduttore, per lo stesso periodo sopra stabilito, ma non soddisfano i criteri di definizione di locatario ai sensi del Regolamento sulla Locazione di Immobili Urbani, entrato in vigore con la Legge XXVI del 2021, devono lasciare l'immobile entro cinque anni dalla data di ammissione permanente del conduttore.

I criteri di valutazione dei mezzi finanziari stabiliti nel Reletting of Urban Property (Regulation) saranno ancora applicabili ai parenti del conduttore che continuano ad occupare l'immobile.

• Articolo 1573 del Codice Civile: O sul Presupposto che il Locatore Desideri la Casa per Propria Abitazione

L'articolo 1573 del Codice Civile, in materia di scioglimento dei contratti di locazione, prevede differenti termini di preavviso a favore del conduttore, in accordo con la permanenza del contratto. In precedenza, il conduttore necessitava di un preavviso di un mese per lo scioglimento della locazione, qualora la permanenza fosse superiore a un anno, o quindici giorni se inferiore, nei casi in cui il locatore desiderasse sciogliere il contratto di locazione per il motivo di volere l'immobile per propria abitazione, o volere vendere l'immobile.

Ai sensi della Legge XX del 2024, è stata aggiunta una clausola all'articolo 1573, che impone un preavviso minimo di tre mesi per le locazioni abitative private, in conformità con la Legge sulle Locazioni Abitative Private. Il preavviso deve essere inoltre consegnato tramite lettera raccomandata. Tale modifica allinea e armonizza le disposizioni del Codice Civile con la Legge sulle Locazioni Abitative Private.

Tale modifica è stata altresì estesa all'articolo 1575 del Codice Civile, in caso di locazioni abitative private di immobili urbani.

Modifiche alla Legge sulle Locazioni Residenziali Private

• Articolo 2 della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Interpretazione

Innanzitutto, per scopi di chiarimento, l'Atto XX del 2024 ha introdotto nuove definizioni alla Legge sulle locazioni residenziali private. Mentre la definizione di ‘edificio’ o ‘immobile’ ha assunto il significato di “una casa o altro edificio, o parte di esso, che è utilizzato o può essere utilizzato per scopi residenziali in conformità con le disposizioni delle leggi pertinenti”, un‘’abitazione" è stata definita come “un edificio o parte di un edificio locato separatamente, che include qualsiasi terreno o giardino che ne costituisce parte integrante, o racchiuso all'interno del perimetro di tale abitazione, ma non include alcuna struttura mobile, nave o veicolo.  La parola ‘locazione’ è stata anche modificata per includere ‘locazione a terzi’ all'interno della definizione. Anche il significato della parola ‘residente’ è stato chiarito, e ora si intende qualsiasi affittuario come definito ai sensi del presente articolo, e inclusi eventuali altri occupanti.

È stata inoltre aggiunta una nuova clausola alla definizione di ‘residenza’, in base alla quale ora si afferma che se l'immobile in questione viene concesso in locazione da una società per alloggiare i propri dipendenti, in cui questi ultimi pagano qualsiasi forma di corrispettivo alla società, allora ciò sarà considerato una sublocazione.

• Articolo 4 della Legge sugli affitti residenziali privati: Obbligo di registrazione dei contratti di locazione residenziale privata

L'Atto XX del 2024 introduce modifiche significative all'articolo 4 del capitolo 604. Mentre in precedenza, ai sensi dell'articolo 4, comma 2, il periodo di registrazione era entro 10 giorni dall'inizio della locazione, oggi è stato esteso a 30 giorni, con applicazione retroattiva. Inoltre, anziché essere un dovere del locatore registrare i contratti di locazione, ciò è ora diventato un obbligo.

È stata inoltre aggiunta una clausola al sottoparagrafo (3), che stabilisce che tale obbligo del locatore di registrare il contratto di locazione entra in vigore immediatamente all'inizio dell'accordo e, in caso di procedimenti penali, il termine di 30 giorni previsto dal sottoparagrafo (2) sarebbe irrilevante e non potrebbe essere utilizzato come scusa per il ritardo nella registrazione.

Anche l'articolo 4 della legge sulle locazioni private residenziali è stato modificato in relazione alla protezione delle abitazioni. L'articolo 4(7) ora richiede ai locatori di specificare il numero di residenti che vivono nell'abitazione. Quindi, attraverso le modifiche al sottoparagrafo (8), il Ministro è autorizzato a stabilire regolamenti sugli standard minimi di abitabilità e a limitare il numero di occupanti. Parallelamente, l'Housing Authority ha il divieto di registrare contratti di locazione che violano tali standard. La legge prosegue poi dicendo che anche se, per qualche motivo, la locazione viene autorizzata dall'Housing Authority, nonostante non soddisfi gli standard richiesti, tale autorizzazione da sola non costituisce una certificazione dell'abitabilità e, pertanto, non può essere utilizzata come difesa.

A tal riguardo, si può fare riferimento all'Avviso Legale 197 del 2024, intitolato ‘Regolamenti sulla limitazione del numero di residenti che possono occupare un'abitazione in affitto, 2024’, che limita il numero di inquilini che vivono contemporaneamente a non più di dieci, se il numero di residenti non vivono insieme come una famiglia, e questo è indipendentemente dal fatto che l'immobile sia stato affittato per intero o per singole stanze.

Per determinare il numero esatto di residenti ammessi, l'Ente per l'edilizia richiede al locatore di fornire una dichiarazione che specifichi il numero di camere da letto e bagni nell'immobile locato. Successivamente, l'Allegato al Parere Legale stabilisce il numero massimo di residenti consentiti, in proporzione al numero di camere da letto e bagni.

Questi emendamenti mirano a garantire un migliore tenore di vita e a migliorare le condizioni degli inquilini.

• Articolo 6 della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Requisiti Scritturali di un Contratto di Locazione Residenziale Privata

L'articolo 11 della Legge XX del 2024 modifica l'articolo 6, paragrafo 1, lettera g), della Legge sulle locazioni residenziali private, per richiedere la redazione di un inventario per tutti i contratti di locazione. L'inventario deve essere firmato da tutte le parti che partecipano alla locazione e deve attestare lo stato dei locali locati e di eventuali mobili inclusi, supportato da fotografie e brevi descrizioni.

Pertanto, non solo tutti i contratti di locazione stipulati dopo gennaio 2020 devono essere redatti per iscritto, ma con la Legge XX del 2024, questi devono anche includere un requisito di inventario, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia arredato o non arredato. Quindi, ai sensi del sottocapo (2), se questo requisito manca, il contratto di locazione sarà nullo e non valido. D'altra parte, è stato rimosso il precedente requisito di includere l'importo della caparra.

Questo emendamento serve a tutelare sia i locatori che i conduttori, documentando le condizioni dell'immobile all'inizio e alla fine del contratto di locazione, affrontando così potenziali questioni relative ai danni.

• Articoli 9A-9D della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Aggiunta di Nuovi Articoli alla Legge Principale

Nella Legge sui contratti di locazione residenziale privata sono stati inseriti quattro nuovi articoli, che seguono l’articolo 9 e forniscono linee guida per la sostituzione e l’integrazione dei contratti di locazione. L’articolo 9A, intitolato ‘Rinnovo espresso’, è stato introdotto per precisare che, oltre alla possibilità di un rinnovo tacito, le parti possono anche rinnovare il contratto in modo espresso. Tuttavia, affinché un rinnovo espresso sia valido, deve mantenere le condizioni originarie, ad eccezione di un aumento del canone di locazione consentito fino al 5%. Inoltre, un accordo di rinnovo non può essere stipulato per un periodo inferiore a un anno, sebbene sia consentito un periodo più lungo.

Su un piano diverso, se il locatore ha dato disdetta al conduttore, ma quest'ultimo è rimasto oltre il periodo contrattualmente pattuito, e con il locatore che richiede l'affitto, se tale periodo rinnovato non è stato registrato, o quantomeno, la disdetta non è stata ritirata, può essere emessa una sanzione amministrativa di oltre 2.000 euro dall'Autorità per le abitazioni, e ciò è in linea con l'articolo 20.

Il secondo articolo introdotto è l'Articolo 9B, intitolato ‘Sostituzione del conduttore’. Ai sensi di tale articolo, qualsiasi parte del contratto può richiedere la sostituzione di un conduttore. Tuttavia, ciò sarà valido solo se effettuato con il consenso espresso del locatore e del conduttore uscente e, in circostanze particolari, anche dei nuovi conduttori, che sono definiti ‘conduttori entranti’. Ciononostante, tale sostituzione può avvenire solo se il numero totale di conduttori che possono occupare l'immobile contemporaneamente rimane invariato. Non vi è inoltre alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione e ciò non interrompe i termini legali della locazione esistente. Pertanto, il termine inizialmente previsto nel contratto di locazione originale, persisterà nei confronti del conduttore entrante. Al conduttore entrante deve comunque essere fornito il contratto di locazione originale, al fine di comprenderne i diritti e gli obblighi. In pratica, questo è molto utile per le convivenze.

Diversamente, il terzo articolo di nuova introduzione, l'articolo 9C, tratta dell'aggiunta di un conduttore. Qualsiasi parte del contratto può richiedere l'aggiunta di un conduttore allo stesso contratto di locazione, anche con il consenso espresso del locatore e anche di tutti gli altri conduttori esistenti. Inoltre, l'aggiunta di un nuovo conduttore non comporterà un nuovo contratto di locazione e non vi sarà alcuna interruzione dei periodi di tempo. Tuttavia, quando un nuovo conduttore viene aggiunto a un contratto di locazione già esistente, egli dovrà assumersi la responsabilità anche dei debiti contratti anche prima della sua aggiunta.

Infine, l'ultimo articolo introdotto è l'articolo 9D, intitolato ‘Registrazione di un nuovo contratto di locazione in caso di risoluzione consensuale del contratto di locazione o abbandono dell'immobile da parte del locatario’. Se un contratto di locazione viene risolto di comune accordo o il locatario abbandona l'immobile, il locatore può registrare un nuovo contratto di locazione per lo stesso immobile, anche se il termine del contratto originale non è completo. Successivamente, l'Autorità per l'edilizia abitativa deve notificare al precedente locatario il desiderio di cancellazione della registrazione. Se il desiderio del locatore di registrare un nuovo contratto di locazione in malafede, il locatore rimane obbligato nei confronti del precedente locatario. Inoltre, sebbene vi sia stata la cancellazione di un contratto di locazione, il locatore può comunque intentare una causa contro il locatario per l'abbandono dell'immobile.

Questa risoluzione per mutuo consenso o per abbandono viene applicata anche nei casi in cui sono coinvolti più locatari e solo uno di essi è interessato dalla risoluzione o dall'abbandono. Tuttavia, in tali casi, è necessario il consenso degli altri locatari che compaiono nel contratto di locazione originale affinché l'altro locatario venga rimosso.

• Articolo 11 della Legge sulle Locazioni Private Residenziali: Recesso del Conduttore in Caso di Locazioni Private Residenziali di Lunga Durata

L'Atto XX del 2024 introduce nuove restrizioni sulla risoluzione dei contratti di locazione da parte del conduttore, in particolare nei casi di rinnovo del contratto di locazione. Se vi è stata una rinnovazione tacita di un contratto di locazione, in conformità con l'articolo 9(2) della Legge sulle Locazioni Residenziali Private, e non è stata fornita alcuna notifica di risoluzione da parte del locatore almeno 3 mesi prima della risoluzione, il conduttore non può risolvere e recedere dal contratto di locazione prima che siano trascorsi almeno 3 mesi dalla data di rinnovazione, a condizione che la rinnovazione sia per un anno.

D'altra parte, se il rinnovo è stato espresso, in linea con il nuovo articolo 9A, il conduttore non può recedere dal contratto di locazione a meno che non sia trascorso metà del periodo specificato nel sottoparagrafo (1), che stabilisce il tempo entro il quale un conduttore può recedere dal contratto di locazione in conformità con la durata del contratto di locazione stesso. Queste modifiche sono volte a garantire maggiore stabilità e prevedibilità nei contratti di locazione dopo il rinnovo.

• Articolo 20 della Legge sulle Locazioni Abitative Private: Procedura di Esecuzione

L'articolo 20 della legge principale è stato sostituito, prevedendo sanzioni di conformità più severe. Ai sensi dei nuovi emendamenti, l'Autorità può emettere un avviso scritto, che dettaglia le azioni correttive e imporre una sanzione amministrativa, se ritenuta colpevole del reato, non superiore a 2.329,37 euro, in tre casi:

1. Se un'abitazione è occupata, ai fini di locazione, da una persona senza un valido titolo locatizio, sia perché il contratto di locazione non soddisfa i requisiti scritti richiesti per un contratto di locazione, sia perché, se li soddisfa, non è stato regolarmente registrato;
2. Il locatore ha permesso a più inquilini di abitare nella stessa casa di abitazione rispetto a quanto dichiarato nella registrazione del contratto di locazione;
3. Una persona ha rilasciato una dichiarazione che è falsa, fuorviante o errata.

• Disposizione transitoria

Per quanto riguarda le disposizioni transitorie, le locazioni iniziate prima dell'introduzione della Legge di modifica continuano a essere disciplinate dal Capitolo 604 delle Leggi di Malta, la Legge sulle locazioni residenziali private. Tuttavia, se tali locazioni sono ancora in vigore al 31^st dal 2025 agosto, dovranno attenersi alle nuove normative, in particolare quelle sui limiti di occupazione.

In conclusione, questa legge modificatrice mira a modernizzare il mercato delle locazioni residenziali private fornendo chiare direttive sia agli operatori che alle parti interessate. Segna un passo avanti significativo per garantire che i diritti e gli obblighi di tutte le parti siano chiaramente definiti per legge, il che a sua volta offre maggiore protezione a entrambi i lati di un contratto di locazione.

Questo articolo è solo a scopo informativo e non deve essere interpretato come consulenza legale.

Articolo e ricerca a cura della Sig.ra Caitlin Turner, attualmente laureanda in Giurisprudenza (con lode) presso l'Università di Malta.

Sciberras Advocates, fondato dall'Avvocato Adrian Sciberras, è uno studio legale con sede a Malta. Lo studio si vanta di essere multidisciplinare, innovativo e flessibile per far fronte ai tempi che cambiano e a qualsiasi sfida nello scenario legale locale e internazionale. Qualunque siano le complesse esigenze private o societarie richieste, Sciberras Advocates offre soluzioni legali pratiche ed economiche per raggiungere i risultati desiderati. È possibile contattare Sciberras Advocates telefonicamente al numero +35627795222o via email su [email protected].