Dalla serie Living, Land & Law: Fortnight Insights – Articolo 2
Quali rimedi può intraprendere un acquirente se un immobile acquistato non soddisfa gli standard attesi, ad esempio una qualità costruttiva scadente?
In un contratto di compravendita, e ai sensi dell'articolo 1378 del Codice Civile, sussistono due obbligazioni principali del venditore: in primo luogo, consegnare la cosa, e in secondo luogo, garantire le cose vendute. La consegna degli immobili avviene di diritto, cioè, alla pubblicazione del contratto di vendita. C'è anche la consegna materiale dell'immobile, che di solito è simboleggiata dalla consegna delle chiavi.
L'oggetto della vendita deve essere consegnato nello stesso stato in cui si trovava al momento della vendita. A tale riguardo, si possono menzionare due garanzie a carico del venditore. In primo luogo, vi è la garanzia di qualità, ai sensi dell'articolo 1390 del Codice Civile, il quale prevede che se la cosa che il venditore si offre di consegnare non è della qualità promessa, l'acquirente può rifiutare la cosa e chiedere il risarcimento dei danni oppure accettare la cosa con una diminuzione del prezzo. Pertanto, questa garanzia può essere fatta valere dall'acquirente quando la qualità del bene non soddisfa lo standard assicurato nel contratto di vendita. Inoltre, ai sensi dell'articolo 1407, il termine entro il quale l'acquirente può esperire l'azione di risarcimento dei danni o chiedere la diminuzione del prezzo è di due anni. Ciononostante, come confermato nella sentenza Philip Degorgio vs Kenneth Cole, in rappresentanza di H.P Cole Ltd, l'articolo 1390 offre all'acquirente due rimedi distinti: o restituire la proprietà e chiedere il risarcimento dei danni, oppure mantenere la proprietà con una riduzione del prezzo. Tuttavia, queste due azioni non possono essere esercitate contemporaneamente.
Il secondo rimedio a disposizione del compratore è quello di avvalersi della garanzia per vizi occulti, come sancito dall'articolo 1424 del Codice Civile. Ai sensi di tale articolo, il venditore è obbligato a garantire la cosa venduta da qualsiasi vizio occulto che la renda inadatta all'uso cui è destinata, o che ne diminuisca il valore in modo tale che il compratore non l'avrebbe acquistata, o ne avrebbe offerto un prezzo inferiore, se ne fosse stato a conoscenza. Il compratore può, in tal caso, o sciogliere il contratto o chiedere la restituzione di parte del prezzo.
La conoscenza del vizio da parte del venditore è irrilevante, poiché l'obbligazione di garanzia per vizi occulti non deriva dalla malafede. Ciononostante, la teoria seguita dai nostri tribunali è quella di Baudry-Lacantinerie, il quale riteneva che l'acquirente dovesse innanzitutto avvalersi di un esperto per esaminare l'oggetto e valutare se la cosa che si intende acquistare sia viziata o meno, qualora non fosse in grado di effettuare tale esame da solo. L'applicabilità di questa teoria si riscontra nel caso Guillaumier contro Zammit, in cui la corte non applicò la garanzia nel presente caso, poiché il querelante non aveva incaricato un architetto di ispezionare l'immobile prima di acquistarlo.
Inoltre, in termini di articolo 1425 del Codice Civile, il vizio deve essere occulto. Pertanto, il venditore non è responsabile per eventuali vizi apparenti che l'acquirente avrebbe potuto scoprire da sé. Qui, lo standard adottato dai nostri tribunali, nel valutare se un vizio fosse o meno apparente per l'acquirente, è lo standard di diligenza e attenzione ordinaria. Pertanto, il vizio deve essere oggettivamente occulto e soggettivamente sconosciuto all'acquirente. Il vizio deve altresì esistere al momento della vendita, piuttosto che alla consegna.
In caso di vizi occulti, ai sensi dell'articolo 1427 del Codice Civile, l'acquirente può promuovere sia la Azione Redibitoria o il Azione Estimatoria. Nell'azione precedente, il compratore avrebbe riottenuto la cosa e le sarebbe stato rimborsato il prezzo, mentre in quest'ultima, il compratore avrebbe trattenuto la cosa ma gli sarebbe stata rimborsata parte del prezzo. Quest'ultima azione è anche nota come quanto minoris. Pertanto, nel Azione Redibitoria, le parti tornerebbero alla loro posizione precedente, anteriore al contratto.
Queste due azioni non possono essere intentate contemporaneamente e, pertanto, sono mutually exclusive. Ciononostante, se la cosa acquistata è affetta da diversi vizi occulti, la Azione Estimatoria possono essere esperite tante volte quanti sono i difetti. D'altra parte, se l'acquirente opta per la Azione Redibitoria, Allora, l'acquirente dovrà restituire la cosa al venditore per cui quest'ultimo dovrà restituire il prezzo. La restituzione della cosa comporterebbe la restituzione dei frutti mentre la restituzione del prezzo comporterebbe anche la restituzione degli interessi.
Allora, in termini di articolo 1429 del Codice Civile, se i vizi sono noti al venditore, questi non è solo tenuto a restituire il prezzo ricevuto, ma è anche responsabile per i danni.
Il termine entro cui intraprendere un'azione legale è di un anno. Come confermato nella sentenza AC e moglie BC vs Central Home Style Limited, il termine perentorio di un anno decorre da quando il venditore avrebbe potuto venire a conoscenza del difetto, e non dalla data in cui egli ne accerta l'esistenza. Pertanto, l'anno decorre dalla data di acquisto, o dalla data in cui è stato possibile per l'acquirente scoprire il vizio occulto con l'uso dell'ordinaria diligenza, attenzione e sollecitudine.
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Questo articolo è solo a scopo informativo e non deve essere interpretato come consulenza legale.
Articolo e ricerca a cura della Sig.ra Caitlin Turner, attualmente laureanda in Giurisprudenza (con lode) presso l'Università di Malta.
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