{"id":4519,"date":"2024-09-24T12:14:38","date_gmt":"2024-09-24T10:14:38","guid":{"rendered":"https:\/\/sciberras.legal\/?p=4519"},"modified":"2024-10-17T12:51:08","modified_gmt":"2024-10-17T10:51:08","slug":"private-residential-leases","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sciberras.legal\/it\/2024\/09\/24\/private-residential-leases\/","title":{"rendered":"Locazioni Residenziali Private"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em><strong>Atto XX del 2024: \u2018Legge su Locazioni Private Residenziali (Modifica)\u2019 \u2013 Effetti Chiave e Implicazioni Legali<\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il 18 giugno<sup>t<\/sup> Nel 2024, l'Atto n. XX del 2024, intitolato \u2018Legge che modifica varie leggi relative alle locazioni abitative private\u2019, \u00e8 stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale di Malta. Questo Atto modifica sia il Codice Civile, Capitolo 16 delle Leggi di Malta, sia la Legge sulle Locazioni Abitative Private, Capitolo 604 delle Leggi di Malta. Il suo scopo \u00e8 offrire maggiore protezione sia al locatore che al conduttore, rispettivamente, e questo viene raggiunto ampliando i poteri di applicazione dell'Autorit\u00e0, regolamentando in modo pi\u00f9 approfondito le sostituzioni, le aggiunte, le risoluzioni consensuali e i rinnovi espressi dei contratti di locazione, e imponendo sanzioni pi\u00f9 severe per la non conformit\u00e0 all'Atto di Modifica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Modifiche al Codice Civile<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 1555A del Codice Civile: Mancato utilizzo del bene locato<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La legge di modifica \u00e8 divisa in due parti: la Parte 1 che modifica il Codice Civile e la Parte 2 che modifica la Legge sulle Locazioni Residenziali Private. L'articolo 1555A del Codice Civile \u00e8 stato revisionato per rimuovere il riferimento all'articolo 1531F del Codice Civile. L'articolo 1555A riguarda i casi in cui la propriet\u00e0 locata non viene utilizzata, a causa dell'assenza dell'inquilino che risiede invece in una struttura sanitaria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In precedenza, il secondo sottoparagrafo dell'articolo 1555A stabiliva che se l'inquilino veniva ricoverato in un'istituzione sanitaria, il contratto di locazione sarebbe stato automaticamente trasferito alle persone elencate nell'articolo 1531F, inclusi i figli e i fratelli dell'inquilino, a determinate condizioni. Tuttavia, poich\u00e9 l'articolo 1531A \u00e8 stato abrogato dalla Legge XXIV del 2021, questo riferimento \u00e8 diventato obsoleto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo i nuovi emendamenti, se un conduttore \u00e8 stato ricoverato a tempo indeterminato in un'istituzione sanitaria, il conduttore sar\u00e0 trattato come se fosse deceduto. A tal riguardo, le disposizioni dei Capitoli 69 e 158, che prevedono la continuazione di una locazione in caso di morte del conduttore, sono applicate a queste situazioni. Di conseguenza, la locazione potr\u00e0 continuare solo a favore del coniuge o dei fratelli che hanno vissuto nello stesso locale con il conduttore per almeno quattro anni su cinque anni precedenti la data di riferimento.<sup>st<\/sup> Giugno 2008, e chi continu\u00f2 a vivere con il conduttore fino all'ammissione alla struttura sanitaria. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Altri individui che hanno convissuto con il conduttore, per lo stesso periodo sopra stabilito, ma non soddisfano i criteri di definizione di locatario ai sensi del Regolamento sulla Locazione di Immobili Urbani, entrato in vigore con la Legge XXVI del 2021, devono lasciare l'immobile entro cinque anni dalla data di ammissione permanente del conduttore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I criteri di valutazione dei mezzi finanziari stabiliti nel Reletting of Urban Property (Regulation) saranno ancora applicabili ai parenti del conduttore che continuano ad occupare l'immobile.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 1573 del Codice Civile: O sul Presupposto che il Locatore Desideri la Casa per Propria Abitazione<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'articolo 1573 del Codice Civile, in materia di scioglimento dei contratti di locazione, prevede differenti termini di preavviso a favore del conduttore, in accordo con la permanenza del contratto. In precedenza, il conduttore necessitava di un preavviso di un mese per lo scioglimento della locazione, qualora la permanenza fosse superiore a un anno, o quindici giorni se inferiore, nei casi in cui il locatore desiderasse sciogliere il contratto di locazione per il motivo di volere l'immobile per propria abitazione, o volere vendere l'immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ai sensi della Legge XX del 2024, \u00e8 stata aggiunta una clausola all'articolo 1573, che impone un preavviso minimo di tre mesi per le locazioni abitative private, in conformit\u00e0 con la Legge sulle Locazioni Abitative Private. Il preavviso deve essere inoltre consegnato tramite lettera raccomandata. Tale modifica allinea e armonizza le disposizioni del Codice Civile con la Legge sulle Locazioni Abitative Private.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tale modifica \u00e8 stata altres\u00ec estesa all'articolo 1575 del Codice Civile, in caso di locazioni abitative private di immobili urbani.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Modifiche alla Legge sulle Locazioni Residenziali Private<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 2 della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Interpretazione<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Innanzitutto, per scopi di chiarimento, l'Atto XX del 2024 ha introdotto nuove definizioni alla Legge sulle locazioni residenziali private. Mentre la definizione di \u2018edificio\u2019 o \u2018immobile\u2019 ha assunto il significato di <em>\u201cuna casa o altro edificio, o parte di esso, che \u00e8 utilizzato o pu\u00f2 essere utilizzato per scopi residenziali in conformit\u00e0 con le disposizioni delle leggi pertinenti\u201d,<\/em> un\u2018\u2019abitazione\" \u00e8 stata definita come <em>\u201cun edificio o parte di un edificio locato separatamente, che include qualsiasi terreno o giardino che ne costituisce parte integrante, o racchiuso all'interno del perimetro di tale abitazione, ma non include alcuna struttura mobile, nave o veicolo. <\/em>&nbsp;La parola \u2018locazione\u2019 \u00e8 stata anche modificata per includere \u2018locazione a terzi\u2019 all'interno della definizione. Anche il significato della parola \u2018residente\u2019 \u00e8 stato chiarito, e ora si intende qualsiasi affittuario come definito ai sensi del presente articolo, e inclusi eventuali altri occupanti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 stata inoltre aggiunta una nuova clausola alla definizione di \u2018residenza\u2019, in base alla quale ora si afferma che se l'immobile in questione viene concesso in locazione da una societ\u00e0 per alloggiare i propri dipendenti, in cui questi ultimi pagano qualsiasi forma di corrispettivo alla societ\u00e0, allora ci\u00f2 sar\u00e0 considerato una sublocazione.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 4 della Legge sugli affitti residenziali privati: Obbligo di registrazione dei contratti di locazione residenziale privata<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'Atto XX del 2024 introduce modifiche significative all'articolo 4 del capitolo 604. Mentre in precedenza, ai sensi dell'articolo 4, comma 2, il periodo di registrazione era entro 10 giorni dall'inizio della locazione, oggi \u00e8 stato esteso a 30 giorni, con applicazione retroattiva. Inoltre, anzich\u00e9 essere un dovere del locatore registrare i contratti di locazione, ci\u00f2 \u00e8 ora diventato un obbligo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 stata inoltre aggiunta una clausola al sottoparagrafo (3), che stabilisce che tale obbligo del locatore di registrare il contratto di locazione entra in vigore immediatamente all'inizio dell'accordo e, in caso di procedimenti penali, il termine di 30 giorni previsto dal sottoparagrafo (2) sarebbe irrilevante e non potrebbe essere utilizzato come scusa per il ritardo nella registrazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche l'articolo 4 della legge sulle locazioni private residenziali \u00e8 stato modificato in relazione alla protezione delle abitazioni. L'articolo 4(7) ora richiede ai locatori di specificare il numero di residenti che vivono nell'abitazione. Quindi, attraverso le modifiche al sottoparagrafo (8), il Ministro \u00e8 autorizzato a stabilire regolamenti sugli standard minimi di abitabilit\u00e0 e a limitare il numero di occupanti. Parallelamente, l'Housing Authority ha il divieto di registrare contratti di locazione che violano tali standard. La legge prosegue poi dicendo che anche se, per qualche motivo, la locazione viene autorizzata dall'Housing Authority, nonostante non soddisfi gli standard richiesti, tale autorizzazione da sola non costituisce una certificazione dell'abitabilit\u00e0 e, pertanto, non pu\u00f2 essere utilizzata come difesa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A tal riguardo, si pu\u00f2 fare riferimento all'Avviso Legale 197 del 2024, intitolato \u2018Regolamenti sulla limitazione del numero di residenti che possono occupare un'abitazione in affitto, 2024\u2019, che limita il numero di inquilini che vivono contemporaneamente a non pi\u00f9 di dieci, se il numero di residenti non vivono insieme come una famiglia, e questo \u00e8 indipendentemente dal fatto che l'immobile sia stato affittato per intero o per singole stanze.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per determinare il numero esatto di residenti ammessi, l'Ente per l'edilizia richiede al locatore di fornire una dichiarazione che specifichi il numero di camere da letto e bagni nell'immobile locato. Successivamente, l'Allegato al Parere Legale stabilisce il numero massimo di residenti consentiti, in proporzione al numero di camere da letto e bagni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questi emendamenti mirano a garantire un migliore tenore di vita e a migliorare le condizioni degli inquilini.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 6 della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Requisiti Scritturali di un Contratto di Locazione Residenziale Privata<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'articolo 11 della Legge XX del 2024 modifica l'articolo 6, paragrafo 1, lettera g), della Legge sulle locazioni residenziali private, per richiedere la redazione di un inventario per tutti i contratti di locazione. L'inventario deve essere firmato da tutte le parti che partecipano alla locazione e deve attestare lo stato dei locali locati e di eventuali mobili inclusi, supportato da fotografie e brevi descrizioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pertanto, non solo tutti i contratti di locazione stipulati dopo gennaio 2020 devono essere redatti per iscritto, ma con la Legge XX del 2024, questi devono anche includere un requisito di inventario, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia arredato o non arredato. Quindi, ai sensi del sottocapo (2), se questo requisito manca, il contratto di locazione sar\u00e0 nullo e non valido. D'altra parte, \u00e8 stato rimosso il precedente requisito di includere l'importo della caparra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo emendamento serve a tutelare sia i locatori che i conduttori, documentando le condizioni dell'immobile all'inizio e alla fine del contratto di locazione, affrontando cos\u00ec potenziali questioni relative ai danni.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articoli 9A-9D della Legge sulle Locazioni Residenziali Private: Aggiunta di Nuovi Articoli alla Legge Principale<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nella Legge sui contratti di locazione residenziale privata sono stati inseriti quattro nuovi articoli, che seguono l\u2019articolo 9 e forniscono linee guida per la sostituzione e l\u2019integrazione dei contratti di locazione. L\u2019articolo 9A, intitolato \u2018Rinnovo espresso\u2019, \u00e8 stato introdotto per precisare che, oltre alla possibilit\u00e0 di un rinnovo tacito, le parti possono anche rinnovare il contratto in modo espresso. Tuttavia, affinch\u00e9 un rinnovo espresso sia valido, deve mantenere le condizioni originarie, ad eccezione di un aumento del canone di locazione consentito fino al 5%. Inoltre, un accordo di rinnovo non pu\u00f2 essere stipulato per un periodo inferiore a un anno, sebbene sia consentito un periodo pi\u00f9 lungo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Su un piano diverso, se il locatore ha dato disdetta al conduttore, ma quest'ultimo \u00e8 rimasto oltre il periodo contrattualmente pattuito, e con il locatore che richiede l'affitto, se tale periodo rinnovato non \u00e8 stato registrato, o quantomeno, la disdetta non \u00e8 stata ritirata, pu\u00f2 essere emessa una sanzione amministrativa di oltre 2.000 euro dall'Autorit\u00e0 per le abitazioni, e ci\u00f2 \u00e8 in linea con l'articolo 20.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il secondo articolo introdotto \u00e8 l'Articolo 9B, intitolato \u2018Sostituzione del conduttore\u2019. Ai sensi di tale articolo, qualsiasi parte del contratto pu\u00f2 richiedere la sostituzione di un conduttore. Tuttavia, ci\u00f2 sar\u00e0 valido solo se effettuato con il consenso espresso del locatore e del conduttore uscente e, in circostanze particolari, anche dei nuovi conduttori, che sono definiti \u2018conduttori entranti\u2019. Ciononostante, tale sostituzione pu\u00f2 avvenire solo se il numero totale di conduttori che possono occupare l'immobile contemporaneamente rimane invariato. Non vi \u00e8 inoltre alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione e ci\u00f2 non interrompe i termini legali della locazione esistente. Pertanto, il termine inizialmente previsto nel contratto di locazione originale, persister\u00e0 nei confronti del conduttore entrante. Al conduttore entrante deve comunque essere fornito il contratto di locazione originale, al fine di comprenderne i diritti e gli obblighi. In pratica, questo \u00e8 molto utile per le convivenze.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diversamente, il terzo articolo di nuova introduzione, l'articolo 9C, tratta dell'aggiunta di un conduttore. Qualsiasi parte del contratto pu\u00f2 richiedere l'aggiunta di un conduttore allo stesso contratto di locazione, anche con il consenso espresso del locatore e anche di tutti gli altri conduttori esistenti. Inoltre, l'aggiunta di un nuovo conduttore non comporter\u00e0 un nuovo contratto di locazione e non vi sar\u00e0 alcuna interruzione dei periodi di tempo. Tuttavia, quando un nuovo conduttore viene aggiunto a un contratto di locazione gi\u00e0 esistente, egli dovr\u00e0 assumersi la responsabilit\u00e0 anche dei debiti contratti anche prima della sua aggiunta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Infine, l'ultimo articolo introdotto \u00e8 l'articolo 9D, intitolato \u2018Registrazione di un nuovo contratto di locazione in caso di risoluzione consensuale del contratto di locazione o abbandono dell'immobile da parte del locatario\u2019. Se un contratto di locazione viene risolto di comune accordo o il locatario abbandona l'immobile, il locatore pu\u00f2 registrare un nuovo contratto di locazione per lo stesso immobile, anche se il termine del contratto originale non \u00e8 completo. Successivamente, l'Autorit\u00e0 per l'edilizia abitativa deve notificare al precedente locatario il desiderio di cancellazione della registrazione. Se il desiderio del locatore di registrare un nuovo contratto di locazione in malafede, il locatore rimane obbligato nei confronti del precedente locatario. Inoltre, sebbene vi sia stata la cancellazione di un contratto di locazione, il locatore pu\u00f2 comunque intentare una causa contro il locatario per l'abbandono dell'immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa risoluzione per mutuo consenso o per abbandono viene applicata anche nei casi in cui sono coinvolti pi\u00f9 locatari e solo uno di essi \u00e8 interessato dalla risoluzione o dall'abbandono. Tuttavia, in tali casi, \u00e8 necessario il consenso degli altri locatari che compaiono nel contratto di locazione originale affinch\u00e9 l'altro locatario venga rimosso.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 11 della Legge sulle Locazioni Private Residenziali: Recesso del Conduttore in Caso di Locazioni Private Residenziali di Lunga Durata<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'Atto XX del 2024 introduce nuove restrizioni sulla risoluzione dei contratti di locazione da parte del conduttore, in particolare nei casi di rinnovo del contratto di locazione. Se vi \u00e8 stata una rinnovazione tacita di un contratto di locazione, in conformit\u00e0 con l'articolo 9(2) della Legge sulle Locazioni Residenziali Private, e non \u00e8 stata fornita alcuna notifica di risoluzione da parte del locatore almeno 3 mesi prima della risoluzione, il conduttore non pu\u00f2 risolvere e recedere dal contratto di locazione prima che siano trascorsi almeno 3 mesi dalla data di rinnovazione, a condizione che la rinnovazione sia per un anno.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D'altra parte, se il rinnovo \u00e8 stato espresso, in linea con il nuovo articolo 9A, il conduttore non pu\u00f2 recedere dal contratto di locazione a meno che non sia trascorso met\u00e0 del periodo specificato nel sottoparagrafo (1), che stabilisce il tempo entro il quale un conduttore pu\u00f2 recedere dal contratto di locazione in conformit\u00e0 con la durata del contratto di locazione stesso. Queste modifiche sono volte a garantire maggiore stabilit\u00e0 e prevedibilit\u00e0 nei contratti di locazione dopo il rinnovo.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Articolo 20 della Legge sulle Locazioni Abitative Private: Procedura di Esecuzione<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'articolo 20 della legge principale \u00e8 stato sostituito, prevedendo sanzioni di conformit\u00e0 pi\u00f9 severe. Ai sensi dei nuovi emendamenti, l'Autorit\u00e0 pu\u00f2 emettere un avviso scritto, che dettaglia le azioni correttive e imporre una sanzione amministrativa, se ritenuta colpevole del reato, non superiore a 2.329,37 euro, in tre casi:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Se un'abitazione \u00e8 occupata, ai fini di locazione, da una persona senza un valido titolo locatizio, sia perch\u00e9 il contratto di locazione non soddisfa i requisiti scritti richiesti per un contratto di locazione, sia perch\u00e9, se li soddisfa, non \u00e8 stato regolarmente registrato;<\/li>\n\n\n\n<li>Il locatore ha permesso a pi\u00f9 inquilini di abitare nella stessa casa di abitazione rispetto a quanto dichiarato nella registrazione del contratto di locazione;<\/li>\n\n\n\n<li>Una persona ha rilasciato una dichiarazione che \u00e8 falsa, fuorviante o errata.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Disposizione transitoria<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per quanto riguarda le disposizioni transitorie, le locazioni iniziate prima dell'introduzione della Legge di modifica continuano a essere disciplinate dal Capitolo 604 delle Leggi di Malta, la Legge sulle locazioni residenziali private. Tuttavia, se tali locazioni sono ancora in vigore al 31<sup>st<\/sup> dal 2025 agosto, dovranno attenersi alle nuove normative, in particolare quelle sui limiti di occupazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In conclusione, questa legge modificatrice mira a modernizzare il mercato delle locazioni residenziali private fornendo chiare direttive sia agli operatori che alle parti interessate. Segna un passo avanti significativo per garantire che i diritti e gli obblighi di tutte le parti siano chiaramente definiti per legge, il che a sua volta offre maggiore protezione a entrambi i lati di un contratto di locazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo articolo \u00e8 solo a scopo informativo e non deve essere interpretato come consulenza legale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em><strong><em><strong><em><strong>Articolo e ricerca a cura della Sig.ra Caitlin Turner, attualmente laureanda in Giurisprudenza (con lode) presso l'Universit\u00e0 di Malta<\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em><strong>Sciberras Advocates, fondato dall'Avvocato Adrian Sciberras, \u00e8 uno studio legale con sede a Malta. Lo studio si vanta di essere multidisciplinare, innovativo e flessibile per far fronte ai tempi che cambiano e a qualsiasi sfida nello scenario legale locale e internazionale. Qualunque siano le complesse esigenze private o societarie richieste, Sciberras Advocates offre soluzioni legali pratiche ed economiche per raggiungere i risultati desiderati. \u00c8 possibile contattare Sciberras Advocates telefonicamente al numero <a href=\"tel:+35627795222\">+35627795222<\/a>o via email su <a href=\"mailto:info@sciberras.legal\">info@sciberras.legal<\/a>.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Act XX of 2024: \u2018Various Laws relating to Private Residential Leases (Amendment) Act\u2019 \u2013 Key Effects and Legal Implications On June 18th 2024, Act No. XX of 2024, titled the \u2018Various Laws relating to Private Residential Leases (Amendment) Act\u2019, was published in the Maltese Government Gazette. 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