{"id":4780,"date":"2025-01-23T13:17:05","date_gmt":"2025-01-23T12:17:05","guid":{"rendered":"https:\/\/sciberras.legal\/?p=4780"},"modified":"2025-01-23T13:17:07","modified_gmt":"2025-01-23T12:17:07","slug":"remedies-when-a-purchased-property-has-poor-construction-quality","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sciberras.legal\/it\/2025\/01\/23\/remedies-when-a-purchased-property-has-poor-construction-quality\/","title":{"rendered":"Rimedi quando un immobile acquistato presenta una scarsa qualit\u00e0 costruttiva"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Dalla serie Living, Land &amp; Law: Fortnight Insights \u2013 Articolo 2<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quali rimedi pu\u00f2 intraprendere un acquirente se un immobile acquistato non soddisfa gli standard attesi, ad esempio una qualit\u00e0 costruttiva scadente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In un contratto di compravendita, e ai sensi dell'articolo 1378 del Codice Civile, sussistono due obbligazioni principali del venditore: in primo luogo, consegnare la cosa, e in secondo luogo, garantire le cose vendute. La consegna degli immobili avviene <em>di diritto<\/em>, cio\u00e8, alla pubblicazione del contratto di vendita. C'\u00e8 anche la consegna materiale dell'immobile, che di solito \u00e8 simboleggiata dalla consegna delle chiavi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'oggetto della vendita deve essere consegnato nello stesso stato in cui si trovava al momento della vendita. A tale riguardo, si possono menzionare due garanzie a carico del venditore. In primo luogo, vi \u00e8 la garanzia di qualit\u00e0, ai sensi dell'articolo 1390 del Codice Civile, il quale prevede che se la cosa che il venditore si offre di consegnare non \u00e8 della qualit\u00e0 promessa, l'acquirente pu\u00f2 rifiutare la cosa e chiedere il risarcimento dei danni oppure accettare la cosa con una diminuzione del prezzo. Pertanto, questa garanzia pu\u00f2 essere fatta valere dall'acquirente quando la qualit\u00e0 del bene non soddisfa lo standard assicurato nel contratto di vendita. Inoltre, ai sensi dell'articolo 1407, il termine entro il quale l'acquirente pu\u00f2 esperire l'azione di risarcimento dei danni o chiedere la diminuzione del prezzo \u00e8 di due anni. Ciononostante, come confermato nella sentenza Philip Degorgio vs Kenneth Cole, in rappresentanza di H.P Cole Ltd, l'articolo 1390 offre all'acquirente due rimedi distinti: o restituire la propriet\u00e0 e chiedere il risarcimento dei danni, oppure mantenere la propriet\u00e0 con una riduzione del prezzo. Tuttavia, queste due azioni non possono essere esercitate contemporaneamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il secondo rimedio a disposizione del compratore \u00e8 quello di avvalersi della garanzia per vizi occulti, come sancito dall'articolo 1424 del Codice Civile. Ai sensi di tale articolo, il venditore \u00e8 obbligato a garantire la cosa venduta da qualsiasi vizio occulto che la renda inadatta all'uso cui \u00e8 destinata, o che ne diminuisca il valore in modo tale che il compratore non l'avrebbe acquistata, o ne avrebbe offerto un prezzo inferiore, se ne fosse stato a conoscenza. Il compratore pu\u00f2, in tal caso, o sciogliere il contratto o chiedere la restituzione di parte del prezzo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La conoscenza del vizio da parte del venditore \u00e8 irrilevante, poich\u00e9 l'obbligazione di garanzia per vizi occulti non deriva dalla malafede. Ciononostante, la teoria seguita dai nostri tribunali \u00e8 quella di Baudry-Lacantinerie, il quale riteneva che l'acquirente dovesse innanzitutto avvalersi di un esperto per esaminare l'oggetto e valutare se la cosa che si intende acquistare sia viziata o meno, qualora non fosse in grado di effettuare tale esame da solo. L'applicabilit\u00e0 di questa teoria si riscontra nel caso Guillaumier contro Zammit, in cui la corte non applic\u00f2 la garanzia nel presente caso, poich\u00e9 il querelante non aveva incaricato un architetto di ispezionare l'immobile prima di acquistarlo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inoltre, in termini di articolo 1425 del Codice Civile, il vizio deve essere occulto. Pertanto, il venditore non \u00e8 responsabile per eventuali vizi apparenti che l'acquirente avrebbe potuto scoprire da s\u00e9. Qui, lo standard adottato dai nostri tribunali, nel valutare se un vizio fosse o meno apparente per l'acquirente, \u00e8 lo standard di diligenza e attenzione ordinaria. Pertanto, il vizio deve essere oggettivamente occulto e soggettivamente sconosciuto all'acquirente. Il vizio deve altres\u00ec esistere al momento della vendita, piuttosto che alla consegna.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In caso di vizi occulti, ai sensi dell'articolo 1427 del Codice Civile, l'acquirente pu\u00f2 promuovere sia la <em>Azione Redibitoria <\/em>o il <em>Azione Estimatoria<\/em>. Nell'azione precedente, il compratore avrebbe riottenuto la cosa e le sarebbe stato rimborsato il prezzo, mentre in quest'ultima, il compratore avrebbe trattenuto la cosa ma gli sarebbe stata rimborsata parte del prezzo. Quest'ultima azione \u00e8 anche nota come <em>quanto minoris<\/em>. Pertanto, nel <em>Azione Redibitoria<\/em>, le parti tornerebbero alla loro posizione precedente, anteriore al contratto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Queste due azioni non possono essere intentate contemporaneamente e, pertanto, sono mutually exclusive. Ciononostante, se la cosa acquistata \u00e8 affetta da diversi vizi occulti, la <em>Azione Estimatoria<\/em> possono essere esperite tante volte quanti sono i difetti. D'altra parte, se l'acquirente opta per la <em>Azione Redibitoria<\/em>, Allora, l'acquirente dovr\u00e0 restituire la cosa al venditore per cui quest'ultimo dovr\u00e0 restituire il prezzo. La restituzione della cosa comporterebbe la restituzione dei frutti mentre la restituzione del prezzo comporterebbe anche la restituzione degli interessi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Allora, in termini di articolo 1429 del Codice Civile, se i vizi sono noti al venditore, questi non \u00e8 solo tenuto a restituire il prezzo ricevuto, ma \u00e8 anche responsabile per i danni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il termine entro cui intraprendere un'azione legale \u00e8 di un anno. Come confermato nella sentenza AC e moglie BC vs Central Home Style Limited, il termine perentorio di un anno decorre da quando il venditore avrebbe potuto venire a conoscenza del difetto, e non dalla data in cui egli ne accerta l'esistenza. Pertanto, l'anno decorre dalla data di acquisto, o dalla data in cui \u00e8 stato possibile per l'acquirente scoprire il vizio occulto con l'uso dell'ordinaria diligenza, attenzione e sollecitudine.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il nostro team di esperti in diritto immobiliare presso Sciberras Advocates a Malta \u00e8 qui per assistervi con qualsiasi problema legale possiate incontrare. Non esitate a contattarci all'indirizzo info@sciberras.legal per un supporto professionale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo articolo \u00e8 solo a scopo informativo e non deve essere interpretato come consulenza legale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em><strong><em><strong><em><strong><em><strong><em><strong><em><strong>Articolo e ricerca a cura della Sig.ra Caitlin Turner, attualmente laureanda in Giurisprudenza (con lode) presso l'Universit\u00e0 di Malta<\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em>.<\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em><strong>Sciberras Advocates, fondato dall'Avvocato Adrian Sciberras, \u00e8 uno studio legale con sede a Malta. Lo studio si vanta di essere multidisciplinare, innovativo e flessibile per far fronte ai tempi che cambiano e a qualsiasi sfida nello scenario legale locale e internazionale. Qualunque siano le complesse esigenze private o societarie richieste, Sciberras Advocates offre soluzioni legali pratiche ed economiche per raggiungere i risultati desiderati. \u00c8 possibile contattare Sciberras Advocates telefonicamente al numero <a href=\"tel:+35627795222\">+35627795222<\/a>o via email su <a href=\"mailto:info@sciberras.legal\">info@sciberras.legal<\/a>.<\/strong><\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>From the series Living, Land &amp; Law: Fortnight Insights \u2013 Article 2 What remedies can a buyer pursue if a purchased property does not meet the expected standards, such as subpar construction quality? 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