Da série Viver, Terra e Lei: Reflexões Quinzenais – Artigo 1
Que meios legais estão disponíveis para os proprietários quando terceiros causam danos à sua propriedade?
O seguro costuma cobrir este tipo de danos?
No direito imobiliário maltês, os proprietários dispõem de recursos legais específicos aos quais podem recorrer quando terceiros causem danos à sua propriedade, particularmente durante trabalhos de construção ou demolição. Os Regulamentos sobre a Prevenção de Danos a Propriedades de Terceiros (Avoidance of Damage to Third Party Property Regulations), Legislação Subsidiária 623.06, regem as situações em que os projetos de construção possam afetar propriedades adjacentes, exigindo que os promotores cumpram medidas concebidas para prevenir e gerir danos. Estes Regulamentos tornam-se aplicáveis a qualquer obra de construção que envolva uma ou mais das seguintes situações:
- Qualquer escavação que afete a área circundante de propriedade de terceiros
- A demolição de quaisquer estruturas existentes que sejam contíguas a terceiros ou por eles ocupadas
- A construção de andares adicionais ou de paredes ou estruturas de suporte de carga sobre qualquer propriedade que pertença a terceiros ou por eles seja ocupada
- A construção de novos edifícios ou pisos adicionais adjacentes a propriedades existentes de terceiros.
No que respeita aos seguros, também nos termos do Regulamento de Prevenção de Danos a Propriedades de Terceiros, os promotores, ao solicitarem uma licença, devem garantir uma cobertura de seguro de um mínimo de 750.000 € e devem renová-la até que a obra esteja concluída. Uma cópia do seguro deve ser enviada ao Diretor do Gabinete de Regulação da Construção (BRO). Em segundo lugar, deve ser também fornecida uma garantia bancária, cujo valor não pode exceder 40.000 €.
No entanto, isto poderá não ser necessário se o promotor tiver apresentado uma declaração emitida por uma companhia de seguros que comprove que o promotor também se encontra seguro para cobrir indemnizações por danos a terceiros.
No que diz respeito à construção em propriedade adjacente, o promotor deve elaborar um relatório de vistoria das propriedades de terceiros opostos, subjacentes e sobrejacentes, devendo uma cópia do mesmo ser enviada a terceiros pelo menos 2 semanas antes do início dos trabalhos. No caso de escavação, o relatório de vistoria deve também conter as propriedades que se encontram na zona afetada pela escavação. O relatório de vistoria deve especificar a forma como as cargas devem ser transmitidas às fundações, identificando o tipo e as dimensões das fundações na zona designada e estimando a pressão de apoio encontrada ao nível da fundação para fundações contínuas, sapatas e lajes de fundação.
Se os proprietários do imóvel adjacente ou próximo, que teriam recebido uma cópia do relatório, encontrarem algum problema ou discordarem de qualquer coisa nele contida, devem notificar o Diretor da BRO no prazo de 2 semanas. Caso contrário, o relatório considerar-se-á aceitado. Quando é emitida uma notificação, o arquiteto ainda pode consultar terceiros para emitir um segundo relatório. Se ainda assim não houver acordo, o Diretor pode ordenar uma inspeção.
Não obstante, se o arquiteto responsável pelo projeto certificar que os trabalhos de construção não afetarão a propriedade de terceiros, o promotor não necessita de efetuar um seguro, uma garantia bancária, um plano de trabalhos e relatório de estado, nem é necessário nomear um técnico de obra. Contudo, caso estes documentos sejam exigidos, os mesmos devem ser disponibilizados online, permitindo que terceiros apresentem oposições às atividades propostas.
Uma pessoa que viole estes regulamentos pode ser sujeito a processos criminais ou, em alternativa, a uma coima administrativa. Estes regulamentos tornam-se aplicáveis a obras que tenham tido início mas não estejam concluídas até ao dia 25de junho de 2019 e também a essas obras de construção que ainda não se iniciaram.
São implementadas outras salvaguardas para garantir que sejam evitados danos a terceiros. Ao abrigo dos Regulamentos de Prevenção de Danos à Propriedade de Terceiros, o arquiteto é responsável por assegurar que o empreiteiro cumpre as suas obrigações. Um ‘perit’ licenciado também deve desempenhar o papel de diretor técnico de obra em casos de projetos de demolição e escavação. No entanto, por vezes, esta função também pode ser desempenhada pelo mesmo arquiteto que supervisiona o projeto.
O arquiteto responsável tem igualmente responsabilidade profissional no que diz respeito à memória descritiva do método de execução. Através das alterações de 2019, tornou-se obrigatório especificar na memória descritiva o ponto de partida da escavação, qualquer faseamento necessário para alcançar o escoramento de rocha indispensável, o equipamento de maquinaria permitido e proibido, bem com o tipo e a localização da grua a utilizar. Embora o arquiteto mantenha a responsabilidade final pela memória descritiva do método de execução, a sua fiscalização compete ao diretor técnico da obra e a sua implementação cabe ao empreiteiro. Esta memória descritiva deve igualmente ser submetida com um mínimo de 2 semanas de antecedência relativamente ao início dos trabalhos. Caso qualquer terceiro interessado pretenda que o Diretor reveja esta declaração, deve ser submetido um relatório detalhado por um arquiteto, indicando os motivos técnicos para a revisão.
Hoje, é dever do técnico de obra consultar o arquiteto responsável pelo projeto em caso de incertezas procedimentais. O técnico de obra tem também o dever de comunicar ao arquiteto e ao BRO quaisquer infrações por parte do empreiteiro.
Se o diretor da BRO considerar que não há cumprimento dos regulamentos acima, pode emitir uma notificação de execução para suspender o início dos trabalhos. Posteriormente, isto será comunicado ao arquiteto e ao empreiteiro para que a ordem seja cumprida. O diretor tem também o poder de emitir medidas cautelares e aplicar coimas por infração de qualquer disposição.
Se as obras tiverem começado e os vizinhos constatarem que a construção não está a ser efetuada em conformidade com o plano de método, podem então apresentar uma denúncia à Autoridade de Edificação e Construção (BCA) e requerer uma providência cautelar de inibição. Pode também ser interposta uma ação judicial de indemnização, em conformidade com o n.º 2 da Cláusula 20.º dos regulamentos supracitados, que determina que os terceiros que sofram danos devem remeter o caso para arbitragem. Por conseguinte, se os danos sofridos por terceiros não comprometerem a estabilidade da propriedade nem puserem em perigo os seus habitantes, ou, em alternativa, se o custo dos danos não exceder 1 milhão de euros, o caso deve ser remetido para arbitragem. Por outro lado, se a reclamação se referir a danos que excedam 1 milhão de euros ou que ponham em perigo os habitantes, o assunto deve ser remetido para os tribunais comuns.
A nossa equipa de peritos em direito imobiliário na Sciberras Advocates, em Malta, está aqui para ajudar com quaisquer questões jurídicas que possa encontrar. Não hesite em contactar-nos através de [email protected] para obter apoio profissional.
Este artigo destina-se apenas a fins informativos e não deve ser interpretado como aconselhamento jurídico.
Artigo e pesquisa realizados por Sra. Caitlin Turner, atualmente a frequentar a licenciatura em Direito (com honras) na Universidade de Malta.
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