Da série Living, Land & Law: Fortnight Insights – Artigo 2
Que recursos pode um comprador acionar se um imóvel adquirido não cumprir os padrões esperados, como uma qualidade de construção inferior?
Num contrato de compra e venda, e nos termos do artigo 1378.º do Código Civil, existem duas obrigações principais do vendedor: Em primeiro lugar, entregar a coisa, e em segundo lugar, garantir as coisas vendidas. A entrega de bens imóveis efetua-se ipso jure, ou seja, na publicação do contrato de compra e venda. Existe também a entrega material do imóvel, que é normalmente simbolizada pela entrega das chaves.
O objeto da venda deve ser entregue no mesmo estado em que se encontrava no momento da venda. A este respeito, pode-se referir duas garantias contra o vendedor. Em primeiro lugar, existe a garantia de qualidade, nos termos do artigo 1390.º do Código Civil, que dispõe que, se a coisa que o vendedor se propõe entregar não for da qualidade prometida, o comprador pode rejeitar a coisa e exigir indemnização ou aceitar a coisa com uma diminuição do preço. Portanto, esta garantia pode ser utilizada pelo comprador quando a qualidade do bem não cumpre o padrão assegurado no contrato de compra e venda. Além disso, nos termos do artigo 1407.º, o prazo durante o qual o comprador pode intentar uma ação de indemnização ou pedir uma diminuição do preço é de dois anos. Não obstante, como confirmado no acórdão de Philip Degorgio vs Kenneth Cole, representando H.P Cole Ltd, o artigo 1390.º oferece duas soluções separadas ao comprador: ou devolver o bem e exigir indemnização, ou ficar com o bem com uma redução do preço. No entanto, estas duas ações não podem ser exercidas simultaneamente.
O segundo remédio à disposição do comprador é o de recorrer à garantia contra vícios ocultos, conforme consagrado no artigo 1424.º do Código Civil. Nos termos deste artigo, o vendedor é obrigado a garantir a coisa vendida contra quaisquer vícios ocultos que tornem o objeto impróprio para o uso a que se destina, ou que diminuam o seu valor em tal medida que o comprador não a teria comprado, ou teria oferecido um preço menor, se deles tivesse conhecimento. O comprador pode, nesse caso, quer dissolver o contrato, quer exigir a devolução de parte do preço.
O conhecimento do vendedor sobre o defeito é irrelevante, pois a obrigação de garantia contra vícios ocultos não decorre da má-fé. Não obstante, a teoria seguida pelos nossos tribunais é a de Baudry-Lacantinerie, que acreditava que o comprador deveria, primeiramente, contratar um perito para examinar o objeto e avaliar se a coisa que se pretende comprar é defeituosa ou não, caso não consiga realizar tal exame por si próprio. A aplicabilidade desta teoria pode ser vista no caso Guillaumier vs Zammit, em que o tribunal não aplicou a garantia no presente caso, uma vez que o autor não tinha contratado um arquiteto para inspecionar o imóvel antes de o comprar.
Além disso, quanto ao artigo 1425.º do Código Civil, o vício tem de ser oculto. Assim, o vendedor não responde por quaisquer vícios aparentes que o comprador pudesse ter descoberto por si. Ora, o critério que os nossos tribunais adotam, para avaliar se um vício era ou não aparente para o comprador, é o do dever de diligência e atenção ordinárias. Logo, o vício tem de ser objetivamente oculto e subjetivamente ignorado pelo comprador. O vício tem, ainda, de existir ao tempo da venda e não da entrega.
Neste caso de vícios ocultos, em termos do artigo 1427.º do Código Civil, o comprador pode intentar quer a Ação Redibitória ou o Acção Estimatoria. Na primeira ação, o comprador teria o bem restituído e o preço pago de volta, enquanto na segunda, o comprador ficaria com o bem mas teria parte do preço devolvida. Esta última ação é também conhecida como a quanta minoria. Assim, no Ação Redibitória, as partes reverteriam à sua posição anterior, anterior ao contrato.
Estas duas ações não podem ser intentadas simultaneamente e, consequentemente, são mutuamente exclusivas. Não obstante, se a coisa comprada for afetada por vários defeitos ocultos, o Acção Estimatoria podem ser instaurados tantos quantos forem os defeitos. Por outro lado, se o comprador optar pela Ação Redibitória, então, o comprador deve restituir a coisa ao vendedor, ao passo que este deve restituir o preço. A restituição da coisa abrangeria a restituição dos frutos, enquanto a restituição do preço abrangeria também a restituição dos juros.
Assim, nos termos do artigo 1429.º do Código Civil, se os vícios forem conhecidos do vendedor, este não só é obrigado a restituir o preço que recebeu, como também responde por perdas e danos.
O prazo para intentar uma ação judicial é de um ano. Conforme confirmado no acórdão de AC e sua esposa BC contra Central Home Style Limited, o prazo perentório de um ano começa a contar a partir do momento em que o vendedor poderia ter tido conhecimento do vício, e não a partir da data em que estabelece a existência de tal vício. Assim, o ano começa a contar a partir da data da compra, ou a partir da data em que foi possível ao comprador descobrir o vício oculto com o uso de cuidado, atenção e diligência ordinários.
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Este artigo destina-se apenas a fins informativos e não deve ser interpretado como aconselhamento jurídico.
Artigo e pesquisa realizados por Sra. Caitlin Turner, atualmente a frequentar a licenciatura em Direito (com honras) na Universidade de Malta.
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