Частные жилые аренды

Акт XX от 2024 года: ‘Закон о внесении изменений в различные законы, касающиеся договоров частной аренды жилья’ – Основные последствия и юридические аспекты

18 июня^т В 2024 году в Официальном вестнике правительства Мальты был опубликован Закон № XX от 2024 года под названием ‘Закон о внесении изменений в различные законы, касающиеся частной аренды жилья’. Этот Закон вносит поправки как в Гражданский кодекс (Глава 16 Законов Мальты), так и в Закон о частной аренде жилья (Глава 604 Законов Мальты). Его цель — предоставить большую защиту как арендодателю, так и арендатору, соответственно, путем расширения полномочий Управления по обеспечению соблюдения законодательства, более тщательного регулирования замены, дополнений, соглашений о расторжении и явных продлений аренды, а также путем введения более строгих наказаний за несоблюдение Закона о внесении изменений.

Поправки к Гражданскому кодексу

• Статья 1555А Гражданского кодекса: Неиспользование права проживания

Поправки разделены на две части: Часть 1, вносящая изменения в Гражданский кодекс, и Часть 2, вносящая изменения в Закон о частной аренде жилья. Статья 1555А Гражданского кодекса была пересмотрена с целью исключения ссылки на статью 1531F Гражданского кодекса. Статья 1555А касается случаев, когда арендованное имущество не используется из-за отсутствия арендатора, находящегося на стационарном лечении в медицинском учреждении.

Ранее вторая часть статьи 1555А предусматривала, что если арендатор попадал в медицинское учреждение, договор аренды автоматически переходил к лицам, перечисленным в статье 1531F, включая детей и братьев/сестер арендатора, при определенных условиях. Однако, поскольку статья 1531А была отменена Законом XXIV от 2021 года, эта ссылка стала неактуальной.

В соответствии с новыми поправками, если арендатор был бессрочно помещен в медицинское учреждение, арендатор будет считаться умершим. В связи с этим, положения глав 69 и 158, которые предусматривают продолжение аренды после смерти арендатора, применяются к этим ситуациям. Следовательно, аренда может продолжаться только в пользу супруга или братьев/сестер, которые проживали в одном жилом помещении с арендатором не менее четырех лет из пяти лет, предшествующих 1^ст Июнь 2008 года, и кто продолжал проживать с арендатором до помещения в медицинское учреждение.  

Другие лица, проживавшие с арендатором в течение того же вышеуказанного срока, но не соответствующие критериям определения арендатора согласно Положению о пересдаче городской недвижимости (Regulation), вступившему в силу на основании Закона XXVI от 2021 года, должны освободить помещение в течение пяти лет с даты постоянного приема арендатора.

Критерии проверки нуждаемости, изложенные в Положении о перенайме городской собственности (Регулирование), по-прежнему будут применяться к родственникам арендатора, которые продолжают занимать помещение.

• Статья 1573 Гражданского кодекса: Или на основании того, что арендодатель желает дом для своего проживания

Статья 1573 Гражданского кодекса, касающаяся расторжения договоров аренды, предусматривает различные сроки уведомления арендатора в зависимости от оставшегося срока аренды. Ранее арендатору требовалось уведомление за один месяц для расторжения договора аренды, если оставшийся срок превышал один год, или за пятнадцать дней, если он был меньше, в случаях, когда арендодатель желает расторгнуть договор аренды по причине того, что ему нужно помещение для собственного проживания или он хочет продать недвижимость.

В соответствии с Законом XX от 2024 года, к статье 1573 было добавлено положение, предписывающее минимальный трехмесячный срок уведомления для частных договоров аренды жилья, в соответствии с Законом о частных договорах аренды жилья. Уведомление также должно быть доставлено заказным письмом. Эта поправка согласовывает и гармонизирует положения Гражданского кодекса с Законом о частных договорах аренды жилья.

Эта поправка также была применена к статье 1575 Гражданского кодекса в случае частной аренды городского жилья.

Поправки к Закону о договорах аренды частного жилья

• Статья 2 Закона о договорах найма частного жилья: Толкование

Во-первых, для разъяснения, Акт XX 2024 года ввел новые определения в Закон о частной аренде жилья. В то время как определение ‘здание’ или ‘помещение’ стало означать “жилой дом или другое здание, или его часть, которые используются или могут использоваться для жилых целей в соответствии с положениями соответствующего законодательства”, ‘жилой дом’ определен как “здание или часть здания, отдельно сдаваемые в аренду, которые включают в себя любую землю или сад, являющиеся неотъемлемой частью такого жилого дома или находящиеся в пределах его территории, но не включают любое движимое строение, судно или транспортное средство”.  Слово ‘аренда’ было также изменено, чтобы включить в определение ‘субаренду’. Значение слова ‘резидент’ также было уточнено, и оно стало означать любого арендатора, как определено в данной статье, включая любого другого жильца.

Также к определению ‘место жительства’ добавлено новое положение, согласно которому, если рассматриваемое жилье сдается компанией для размещения своих сотрудников, причем последние выплачивают компании любую форму вознаграждения, то это будет считаться субарендой.

• Статья 4 Закона о договорах частной аренды жилья: Обязанность регистрации договоров частной аренды жилья

Закон XX от 2024 года вносит значительные изменения в статью 4 главы 604. Если ранее, согласно статье 4(2), срок регистрации договора аренды составлял 10 дней с момента его вступления в силу, то сегодня этот срок продлен до 30 дней с обратной силой. Более того, вместо обязанности арендодателя регистрировать договоры аренды, это стало обязательством.

К подпункту (3) также добавлено условие, гласящее, что обязательство арендодателя по регистрации договора аренды вступает в силу немедленно с момента заключения соглашения, и в случае уголовного преследования 30-дневный срок, предусмотренный подпунктом (2), будет неактуален и не может служить оправданием для задержки регистрации.

Статья 4 Закона о частной аренде жилья также была изменена в отношении защиты жилых домов. Статья 4(7) теперь требует от арендодателей указывать количество жильцов, проживающих в жилом доме. Затем, посредством поправок к подпункту (8), Министр наделяется правом устанавливать правила минимальных стандартов пригодности для проживания и ограничивать количество жильцов. Параллельно Жилищному управлению запрещается регистрировать договоры аренды, нарушающие эти стандарты. Далее в законе говорится, что даже если по какой-либо причине договор аренды будет санкционирован Жилищным управлением, несмотря на несоответствие необходимым стандартам, такая санкция сама по себе не является подтверждением пригодности для проживания и, следовательно, не может быть использована в качестве защиты.

В связи с этим можно сослаться на Юридическое уведомление 197 от 2024 года под названием ‘Правила ограничения количества проживающих, которые могут занимать арендованный жилой дом, 2024’, которое ограничивает одновременное проживание не более чем десятью арендаторами, если проживающие не являются членами одной семьи, и это независимо от того, была ли недвижимость сдана в аренду целиком или по отдельным комнатам.

Чтобы определить точное число допустимых жильцов, Жилищная инспекция требует от арендодателя предоставить декларацию с указанием количества спален и ванных комнат в сдаваемой недвижимости. Затем в Приложении к Юридическому уведомлению указывается максимальное количество жильцов, допустимое в зависимости от количества спален и ванных комнат.

Эти поправки направлены на обеспечение лучшего уровня жизни и улучшение условий арендаторов.

• Статья 6 Закона о частном найме жилья: Письменная форма договора частного найма жилья

Статья 11 Закона XX от 2024 года вносит изменения в статью 6(1)(g) Закона о частном жилом найме, требуя составления описи для всех договоров аренды. Опись должна быть подписана всеми сторонами, участвующими в аренде, и должна удостоверять состояние арендуемого помещения и любую входящую в него мебель, подкрепленную фотографиями и краткими описаниями.

Следовательно, все договоры аренды, заключенные после января 2020 года, должны быть не только оформлены в письменной форме, но и, согласно Закону XX от 2024 года, включать требование об инвентаризации, независимо от того, меблирована квартира или нет. Затем, согласно подпункту (2), при отсутствии этого требования договор аренды будет считаться недействительным. С другой стороны, предыдущее требование о включении суммы залога было отменено.

Эта поправка призвана защитить как арендодателей, так и арендаторов, документируя состояние имущества в начале и в конце срока аренды, тем самым решая потенциальные проблемы с повреждениями.

• Статьи 9А-9D Закона о договорах аренды частного жилья: Дополнение основного Закона новыми статьями

В Закон о частной аренде жилья были внесены четыре новых статьи, следующих за статьёй 9, которые содержат положения о замене и дополнении договоров аренды. Статья 9А, озаглавленная ‘Явное продление’, была введена для того, чтобы разъяснить, что помимо возможности молчаливого продления стороны могут также явно продлить свой договор. Однако для того чтобы явное продление было действительным, оно должно сохранять первоначальные условия, за исключением допустимого повышения арендной платы на величину до 5%. Кроме того, соглашение о продлении не может заключаться на срок менее одного года, хотя допускается и более длительный срок.

Кстати, если арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора, но последний продолжает проживать после истечения договорного срока, а арендодатель требует арендную плату, и если этот продленный срок не был зарегистрирован, или, по крайней мере, уведомление о расторжении не было отозвано, Управление жилищного строительства может наложить административный штраф в размере более 2000 евро, что соответствует статье 20.

Вторая вновь введенная статья - Статья 9B под названием ‘Замена арендатора’. Согласно этой статье, любая сторона договора может потребовать замены арендатора. Однако это будет действительным только в случае явного согласия арендодателя и уходящего арендатора, а в некоторых случаях также новых арендаторов, именуемых ‘вступающими арендаторами’. Тем не менее, такая замена может произойти только при условии, что общее количество арендаторов, которые могут одновременно проживать в помещении, остается прежним. Также нет необходимости в новом договоре аренды, и это не прерывает юридические сроки существующей аренды. Следовательно, срок, первоначально предусмотренный в первоначальном договоре аренды, будет сохраняться в отношении нового арендатора. Новому арендатору по-прежнему должен быть предоставлен первоначальный договор аренды для понимания его прав и обязанностей. На практике это наиболее полезно для совместного проживания.

Иначе, третья вновь введенная статья, статья 9C, касается добавления арендатора. Любая из сторон договора может запросить добавление арендатора к тому же договору аренды, также с явного согласия арендодателя и также всех остальных существующих арендаторов. Более того, добавление нового арендатора также не приведет к заключению нового договора аренды, и никаких перерывов в сроках также не будет. Однако, когда новый арендатор добавляется к уже существующему договору аренды, он также принимает на себя ответственность за долги, возникшие даже до его добавления.

Наконец, последняя представленная статья – Статья 9D, озаглавленная ‘Регистрация нового договора аренды в случае согласного прекращения аренды или отказа арендатора от имущества’. Если договор аренды расторгается по обоюдному согласию или арендатор отказывается от имущества, арендодатель может зарегистрировать новый договор аренды на то же имущество, даже если срок первоначального договора аренды не истек. Затем Жилищный орган должен уведомить предыдущего арендатора о желании прекратить регистрацию. Если арендодатель желает зарегистрировать новый договор аренды недобросовестно, арендодатель остается обязанным перед предыдущим арендатором. Более того, несмотря на отмену договора аренды, арендодатель по-прежнему может предъявить иск к арендатору за отказ от имущества.

Прекращение договора по обоюдному согласию или вследствие отказа также применяется к случаям, когда имеется несколько арендаторов, и только один из них подпадает под прекращение договора или отказ. Однако в таких случаях требуется согласие других арендаторов, указанных в первоначальном договоре аренды, для исключения другого арендатора.

• Статья 11 Закона о частной аренде жилья: Отказ Арендатора в случае долгосрочной частной аренды жилья

Акт XX от 2024 года вводит новые ограничения на расторжение договора аренды арендатором, особенно в случаях продления аренды. Если произошло молчаливое продление договора аренды в соответствии со статьей 9(2) Закона о частных договорах аренды жилья, и арендодатель не уведомил о расторжении не менее чем за 3 месяца до окончания срока, арендатор не может расторгнуть договор и отказаться от него до истечения как минимум 3 месяцев с даты продления, при условии, что продление осуществляется на один год.

С другой стороны, если продление было явным, в соответствии с недавно введенной статьей 9А, арендатор не может отказаться от договора аренды, если только не истекла половина срока, указанного в пункте (1), который устанавливает срок, в течение которого арендатор может отказаться от договора аренды в соответствии с продолжительностью самого договора аренды. Эти изменения призваны обеспечить большую стабильность и предсказуемость в договорах аренды после их продления.

• Статья 20 Закона о договорах найма жилых помещений: Порядок исполнения

Статья 20 основного закона была заменена, что предусматривает более суровые штрафы за несоблюдение требований. В соответствии с новыми поправками, Управление может выдать письменное уведомление с указанием корректирующих действий и наложить административный штраф, в случае признания виновным в правонарушении, в размере не более 2 329,37 евро, в трех случаях:

1. Если жилой дом занят, для целей договора найма жилого помещения, каким-либо лицом без действительного договора найма, либо потому, что договор найма не соответствует письменным требованиям, установленным для договора найма, либо, если он им соответствует, он не был должным образом зарегистрирован;
2. Арендодатель разрешил проживать в одном и том же жилом доме большему количеству арендаторов, чем было указано при регистрации договора аренды;
3. Человек сделал заявление, которое является ложным, вводящим в заблуждение или некорректным.

• Переходное положение

Что касается переходных положений, договоры аренды, начавшиеся до введения Изменяющего закона, по-прежнему регулируются Главой 604 Законов Мальты, Законом о договорах частной жилой аренды. Однако, если такие договоры аренды все еще действуют по состоянию на 31^ст к августу 2025 года они должны соблюдать новые правила, в частности, касающиеся ограничений по численности.

В заключение, данный поправки направлены на модернизацию рынка частной жилой аренды путем предоставления четких руководящих принципов как заинтересованным сторонам, так и всем, кто проявляет интерес. Это значительный шаг вперед в обеспечении четкого законодательного определения прав и обязанностей всех сторон, что, в свою очередь, обеспечивает большую защиту обеим сторонам договора аренды.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация.

Статья и исследование, проведенные г-жой Кейтлин Тернер, в настоящее время обучающейся по программе бакалавриата права (с отличием) в Мальтийском университете.

Sciberras Advocates, основанная доктором Эдрианом Сциберрасом, — юридическая фирма, расположенная на Мальте. Фирма гордится тем, что является междисциплинарной, инновационной и гибкой, чтобы соответствовать меняющимся временам и любым вызовам в местном и международном правовом поле. Независимо от того, какие сложные частные или корпоративные требования предъявляются, Sciberras Advocates предлагает практичные и экономически эффективные юридические решения для достижения желаемых вами результатов. Вы можете связаться с Sciberras Advocates по телефону +35627795222или по электронной почте на [email protected].