出自系列文章《生活、土地与法律：双周洞察》——第 1 篇
当第三方对财产造成损害时，业主可获得哪些法律救济？
保险通常承保此类损失吗？
在马耳他财产法中，当第三方对他们的财产造成损害（特别是在施工或拆除工程期间）时，业主可以诉诸特定的法律救济。《避免对第三方财产造成损害条例》（第623.06号附属法律）管辖了建筑项目可能影响邻近财产的情况，要求开发商遵守旨在防止和管理损害的措施。这些条例适用于涉及以下一项或多项内容的任何建筑工程：
- 任何对第三方财产周边区域产生影响的开挖工程
- 拆除任何与第三方相邻的或被第三方占用的现有结构
- 在属于或由第三方拥有或占用的任何物业之上加建楼层、承重墙或结构
- 在现有第三方房产邻近处建造新建筑或加盖楼层。.
在保险方面，根据《避免第三方财产损害法规》，开发商在申请许可证时必须投保最低金额为75万欧元的保险，且该保险必须续保至工程完工为止。必须将保险单副本送交建筑法规办公室（BRO）主任。其次，还必须提供一份金额不超过4万欧元的银行担保。.
尽管如此，如果开发商已提交由保险公司出具的经认证的声明，证明开发商还投保了第三方损害赔偿责任险，则可能无需这样做。.
在相邻物业上进行建设时，开发商必须针对相邻的、下方的和上方的第三方物业准备一份状况报告，其中一份副本必须在开工前至少两周发送给第三方。如涉及开挖，状况报告还必须包含属于开挖影响区域内的物业。状况报告必须详细说明荷载如何传递至地基，确定指定区域内地基的类型和尺寸，并估计条形基础、独立基础和筏形基础在基础层面的承载压应力。.
若相邻或附近物业的所有权人（本应收到该报告副本）遇到任何问题或对报告中的任何内容存在异议，应在2周内向建筑记录办公室（BRO）主任发出通知。否则，该报告将被视为已被接受。如果确实发出了通知，建筑师仍可与第三方进行协商以出具第二份报告。如果仍未达成一致，则主任可下令进行检查。.
尽管如此，如果负责该项目的建筑师证明施工工程不会影响第三方财产，则开发商无需购买保险、提供银行保函、施工方法说明书和现状勘察报告，也无需委任现场技术官员。然而，如果需要这些文件，则必须将其在线公示，以便第三方对拟议的活动提出异议。.
违反这些规定的人可能会受到刑事诉讼或行政处罚。这些规定适用于在25日之前已经开始但尚未完成的作品第 2019年6月以及尚未开工的那些建设工程。.
已采取其他保障措施以确保避免对第三方造成损害。根据《避免第三方财产损害条例》，建筑师负责确保承包商履行其义务。在拆除和开挖项目中，必须由获得许可的‘perit’（专业技术人员）担任现场技术负责人职务。尽管如此，有时这一角色也可以由监督该项目的同一建筑师来担任。.
负责的建筑师在施工方法说明书方面也肩负着专业责任。通过2019年的修订，施工方法说明书中必须强制明确以下内容：开挖起点、为达到必要的岩石扶壁所需的任何分阶段施工要求、允许和禁止使用的机械设备以及所用起重机的类型和位置。尽管建筑师对施工方法说明书保留最终责任，但其执行由现场技术人员负责，实施则由承包商负责。该施工方法说明书还必须在开挖工作开始前至少2周提交。如果有任何相关的第三方希望署长审查该说明书，则必须由建筑师提交一份详细报告，说明要求审查的技术原因。.
今天，如果存在程序上的不确定性，现场技术负责人有责任与负责该项目的建筑师进行协商。现场技术负责人还有责任向建筑师和建筑业主代表（BRO）报告承包商的任何违规行为。.
如果边境道路局局长认为未遵守上述规定，他可以发出执法通知，暂停工程的开工。此后，应将此事传达给建筑师和承包商，以便遵守该命令。局长还无权针对违反任何规定的行为发布临时措施并实施行政处罚。.
如果工程已经开工，且邻居发现施工不符合施工方法说明书，则他们可以向建设局（BCA）举报并申请禁止令令状。根据上述条例第20条第2款，还可以提起损害赔偿诉讼，该条款指示遭受损害的第三方将案件提交仲裁。因此，如果第三方遭受的损害不影响财产的稳定性或不危及其居民，或者损害成本不超过100万欧元，则必须将案件提交仲裁。然后，如果索赔确实涉及超过100万欧元或危及居民的损害，则该事项应提交普通法院处理。.
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本文仅供参考，不应被视为法律建议。.
本文及研究由凯特琳·特纳女士完成，她目前正在马耳他大学攻读法学学士（荣誉）学位.
Sciberras Advocates 由 Adrian Sciberras 博士创立，是一家总部位于马耳他的律师事务所。该事务所以其多学科、创新和灵活的特点而自豪，能够应对不断变化的时代以及本地和国际法律环境中的任何挑战。无论面临何种复杂私人或公司需求，Sciberras Advocates 都能提供切合实际且具有成本效益的法律解决方案，以实现您期望的结果。您可以通过电话联系 Sciberras Advocates： +35627795222或通过电子邮件发送至 [email protected].
