عقود الإيجار السكنية الخاصة

القانون رقم 20 لعام 2024: ‘قانون تعديل قوانين مختلفة متعلقة بعقود الإيجار السكني الخاص’ - الآثار الرئيسية والتداعيات القانونية

في الثامن عشر من يونيو^وث 2024، القانون رقم XX لسنة 2024، بعنوان ‘قانون تعديل مختلف القوانين المتعلقة بعقود الإيجار السكنية الخاصة’، تم نشره في الجريدة الرسمية للحكومة المالطية. يعدل هذا القانون كلاً من القانون المدني، الفصل 16 من قوانين مالطا، وقانون عقود الإيجار السكنية الخاصة، الفصل 604 من قوانين مالطا. يهدف إلى توفير المزيد من الحماية لكل من المؤجر والمستأجر، على التوالي، ويتم تحقيق ذلك من خلال توسيع صلاحيات الإنفاذ للسلطة، وتنظيم بدائل الإيجار والإضافات والإنهاءات بالتراضي والتجديدات الصريحة بشكل أكثر شمولاً، وفرض عقوبات أشد لعدم الامتثال للقانون المعدل.

تعديلات على القانون المدني

• المادة 1555أ من القانون المدني: عدم استعمال الحق العيني

ينقسم القانون المعدِّل إلى جزأين: الجزء الأول يعدِّل القانون المدني، والجزء الثاني يعدِّل قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة. تمت مراجعة المادة 1555 أ من القانون المدني لإزالة الإشارة إلى المادة 1531 و من القانون المدني. تتعلق المادة 1555 أ بالحالات التي لا يتم فيها استخدام الممتلكات المؤجرة، بسبب غياب المستأجر وإقامته بدلاً من ذلك في منشأة صحية.

سابقًا، كان البند الفرعي الثاني من المادة 1555 أ ينص على أنه في حالة دخول المستأجر إلى مؤسسة رعاية صحية، تنتقل الإجارة تلقائيًا إلى الأفراد المدرجين في المادة 1531 ف، بما في ذلك أطفال المستأجر وأشقائه، تحت شروط معينة. ومع ذلك، نظرًا لإلغاء المادة 1531 أ بموجب القانون الرابع والعشرين لعام 2021، أصبح هذا الإشارة باطلة.

بموجب التعديلات الجديدة، إذا تم إدخال المستأجر إلى مؤسسة رعاية صحية إلى أجل غير مسمى، فسيعامل المستأجر كما لو كان قد توفي. وفي هذا الصدد، تسري أحكام الفصلين 69 و 158، اللذين يتعاملان مع استمرار عقد الإيجار عند وفاة المستأجر، على هذه الحالات. ونتيجة لذلك، قد يستمر عقد الإيجار فقط لصالح الزوج أو الأشقاء الذين عاشوا في نفس المسكن مع المستأجر لمدة أربع سنوات على الأقل من أصل خمس سنوات تسبق 1^س يونيو 2008، واستمر في العيش مع المستأجر حتى دخوله مرفق الرعاية الصحية.  

يجب على الأفراد الآخرين الذين عاشوا مع المستأجر، لنفس الفترة المذكورة أعلاه، ولكنهم لا يستوفون معايير تعريف المستأجر بموجب لائحة إعادة تأجير الممتلكات الحضرية (Regulation)، التي دخلت حيز التنفيذ من خلال القانون XXVI لعام 2021، إخلاء المسكن في غضون خمس سنوات من تاريخ القبول الدائم للمستأجر.

ستظل معايير اختبار الملاءة المنصوص عليها في لائحة إعادة تأجير الممتلكات الحضرية سارية على أقارب المستأجر الذين يستمرون في شغل العقار.

• المادة 1573 من القانون المدني: أو على أساس رغبة المؤجر في السكنى.

تنص المادة 1573 من القانون المدني، التي تتناول فسخ عقود الإيجار، على فترات إخطار مختلفة للمستأجر، وفقًا للفترة المتبقية من عقد الإيجار. في السابق، كان المستأجر يتطلب فترة إخطار شهر واحد لفسخ عقد الإيجار، إذا كانت المدة المتبقية تزيد عن عام، أو خمسة عشر يومًا إذا كانت أقل، في الحالات التي يرغب فيها المؤجر في فسخ عقد الإيجار على أساس رغبته في شغل العين بنفسه، أو رغبته في بيع العقار.

بموجب القانون 20 لسنة 2024، تم إضافة فقرة مفسرة للمادة 1573، تلزم بحد أدنى لفترة إشعار مدتها ثلاثة أشهر لعقود إيجار السكن الخاص، وذلك وفقًا لقانون عقود إيجار السكن الخاص. ويجب أيضًا تسليم الإشعار بخطاب مسجل. يهدف هذا التعديل إلى مواءمة وتنسيق أحكام القانون المدني مع قانون عقود إيجار السكن الخاص.

وقد تم تطبيق هذا التعديل أيضًا على المادة 1575 من القانون المدني، في حالة عقود الإيجار السكنية الخاصة للعقارات الحضرية.

تعديلات على قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة

• المادة 2 من قانون إيجارات المساكن الخاصة: التفسير

أولاً، لغرض التوضيح، قدم القانون XX لعام 2024 بعض التعريفات الجديدة لقانون عقود الإيجار السكنية الخاصة. بينما أصبح تعريف ‘المبنى’ أو ‘العقار’ يعني “منزل أو مبنى آخر، أو جزء منه، يستخدم أو قد يستخدم لأغراض سكنية وفقاً لأحكام القوانين ذات الصلة”, تم تعريف ‘المسكن’ على أنه “مبنى أو جزء من مبنى مؤجر بشكل منفصل، يشمل أي أرض أو حديقة تشكل جزءًا لا يتجزأ، أو تقع داخل محيط هذا المسكن، ولكنه لا يشمل أي هيكل متنقل أو سفينة أو مركبة”.  تم تعديل كلمة ‘عقد إيجار’ لتشمل ‘عقد إيجار من الباطن’ ضمن التعريف. كما تم توضيح معنى كلمة ‘مقيم’، وأصبحت تعني أي مستأجر على النحو المعرف بموجب هذه المادة، ويشمل أي شاغل آخر.

تمت إضافة شرط جديد إلى تعريف ‘السكن’، حيث ينص الآن على أنه إذا كان العقار المعني مؤجرًا من قبل شركة لإيواء موظفيها، حيث يدفع هؤلاء الموظفون أي شكل من أشكال المقابل للشركة، فسيتم اعتبار ذلك عقد إيجار من الباطن.

• المادة 4 من قانون عقود الإيجار السكني الخاص: الالتزام بتسجيل عقود الإيجار السكني الخاص

يقدم القانون XX لسنة 2024 تعديلات هامة على المادة 4 من الفصل 604. ففي حين كانت مدة التسجيل، بموجب المادة 4 (2)، في السابق تقع ضمن 10 أيام من بدء عقد الإيجار، فقد تم اليوم تمديدها إلى 30 يومًا، مع تطبيقها بأثر رجعي. علاوة على ذلك، فبدلاً من أن تكون مسؤولية المؤجر هي تسجيل عقود الإيجار، أصبح ذلك الآن واجبًا.

تمت إضافة شرط إلى المادة الفرعية (3) ينص على أن التزام المؤجر بتسجيل عقد الإيجار يصبح ساري المفعول فور بدء الاتفاق، وفي حالة اتخاذ إجراءات جنائية، فإن المدة المنصوص عليها في المادة الفرعية (2) وهي 30 يومًا لن تكون ذات صلة ولا يمكن استخدامها كدفاع للتأخير في التسجيل.

تم تعديل المادة 4 من قانون عقود إيجار المساكن الخاصة فيما يتعلق بحماية المساكن. تشترط المادة 4 (7) الآن على المؤجرين تحديد عدد السكان الذين يعيشون في المسكن. ثم، من خلال التعديلات على المادة الفرعية (8)، يتم تمكين الوزير من وضع لوائح بشأن معايير الحد الأدنى للصلاحية للسكن وتحديد عدد الشاغلين. بالتوازي، يُمنع هيئة الإسكان من تسجيل اتفاقيات الإيجار التي تخالف هذه المعايير. ثم، يذهب القانون إلى القول بأنه حتى لو كان، لسبب ما، الإيجار مصرحًا به من قبل هيئة الإسكان، على الرغم من عدم استيفائه للمعايير المطلوبة، فإن هذا الترخيص وحده لا يشكل شهادة على الصلاحية للسكن، وبالتالي لا يمكن استخدامه كدفاع.

في هذا الصدد، يمكن الإشارة إلى الإشعار القانوني رقم 197 لسنة 2024، بعنوان ‘لائحة تحديد عدد السكان الذين يجوز لهم شغل منزل مستأجر، 2024’، والذي يحد من عدد المستأجرين الذين يعيشون في وقت واحد بما لا يزيد عن عشرة، إذا كان عدد السكان لا يعيشون معًا كأسرة، وهذا بغض النظر عما إذا كان العقار قد تم تأجيره بالكامل أو بالغرف الفردية.

لتحديد العدد الدقيق للمقيمين المسموح بهم، تطلب هيئة الإسكان من المؤجر تقديم إقرار تفصيلي لعدد غرف النوم والحمامات في العقار المستأجر. ثم تحدد الملحق المرفق بالإشعار القانوني الحد الأقصى لعدد المقيمين المسموح بهم، بما يتناسب مع عدد غرف النوم والحمامات.

تهدف هذه التعديلات إلى توفير مستوى معيشة أفضل وتحسين ظروف المستأجرين.

• المادة 6 من قانون إيجار المساكن الخاصة: المتطلبات الكتابية لعقد إيجار المساكن الخاصة

تعدّل المادة 11 من القانون العشرين لسنة 2024 المادة 6 (1) (ز) من قانون الإيجارات السكنية الخاصة لتلزم بإعداد جرد لجميع اتفاقيات الإيجار. يجب أن يوقع على الجرد جميع الأطراف المشاركة في الإيجار، ويجب أن يشهد على حالة العقار المؤجر، وأي أثاث مضمن، مدعومًا بصور ووصف موجز.

لذلك، لا ينبغي أن تكون جميع اتفاقيات الإيجار المبرمة بعد يناير 2020 كتابية فحسب، بل يجب أن تتضمن أيضًا بموجب القانون XX لعام 2024، شرطًا للجرد، بغض النظر عما إذا كان العقار مؤثثًا أو غير مؤثث. ثم، بموجب المادة الفرعية (2)، إذا كان هذا الشرط مفقودًا، فإن عقد الإيجار يكون باطلاً ولاغيًا. من ناحية أخرى، تمت إزالة الشرط السابق لتضمين مبلغ وديعة التأمين.

يهدف هذا التعديل إلى حماية كل من المؤجرين والمستأجرين، من خلال توثيق حالة العقار في بداية ونهاية عقد الإيجار، وبالتالي معالجة مشكلات التلف المحتملة.

• المواد 9أ-9د من قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة: إضافة مواد جديدة إلى القانون الأصلي

أُضيفت أربع مواد جديدة إلى قانون إيجارات المساكن الخاصة، بعد المادة 9، وتوفر هذه المواد إرشادات بشأن تعديل عقود الإيجار وإضافة بنود إليها. وقد أُضيفت المادة 9أ، المعنونة ‘التجديد الصريح’، لتوضيح أنه بالإضافة إلى إمكانية التجديد الضمني، يجوز للطرفين أيضًا تجديد اتفاقهما بشكل صريح. ومع ذلك، لكي يكون التجديد الصريح ساري المفعول، يجب أن يحافظ على الشروط الأصلية، باستثناء زيادة مسموح بها في الإيجار تصل إلى 5%. علاوة على ذلك، لا يجوز إبرام اتفاقية تجديد لمدة تقل عن سنة واحدة، على الرغم من أنه يُسمح بفترة أطول.

على صعيد آخر، في حال قام المؤجر بإخطار المستأجر بإنهاء العقد، إلا أن الأخير استمر في البقاء بعد الفترة المتفق عليها تعاقدياً، ومع طلب المؤجر للأجرة، فإنه إذا لم يتم تسجيل هذه الفترة المتجددة، أو على الأقل، لم يتم سحب إشعار الإنهاء، يمكن أن تصدر سلطة الإسكان غرامة إدارية تتجاوز 2000 يورو، وهذا يتماشى مع المادة 20.

المادة الجديدة الثانية هي المادة 9ب، بعنوان ‘استبدال المستأجر’. بموجب هذه المادة، يمكن لأي طرف في الاتفاقية طلب استبدال المستأجر. ومع ذلك، لن يكون هذا ساريًا إلا إذا تم بموافقة صريحة من المؤجر والمستأجر الحالي، وفي ظروف معينة، أيضًا من المستأجرين الجدد، الذين يشار إليهم باسم ‘المستأجرين الجدد’. ومع ذلك، لا يمكن أن يحدث هذا الاستبدال إلا إذا ظل العدد الإجمالي للمستأجرين الذين يمكنهم شغل العقار في وقت واحد كما هو. لا يوجد أيضًا شرط لاتفاقية إيجار جديدة، وهذا لا يقطع الفترات القانونية للإيجار الحالي. وبالتالي، فإن المدة التي تم تحديدها في البداية في اتفاقية الإيجار الأصلية، ستظل سارية فيما يتعلق بالمستأجر الجديد. يجب أن يتم تزويد المستأجر الجديد لا يزال باتفاقية الإيجار الأصلية، لفهم حقوقه والتزاماته. من الناحية العملية، يكون هذا مفيدًا جدًا لترتيبات المعيشة المشتركة.

بشكل مختلف، تتعامل المادة الجديدة الثالثة، وهي المادة 9C، مع إضافة مستأجر. يجوز لأي طرف في الاتفاقية طلب إضافة مستأجر إلى عقد الإيجار نفسه، وذلك أيضًا بموافقة صريحة من المؤجر وكذلك جميع المستأجرين الحاليين الآخرين. علاوة على ذلك، فإن إضافة مستأجر جديد لن تؤدي أيضًا إلى اتفاقية إيجار جديدة ولن تكون هناك فترات انقطاع. ومع ذلك، عند إضافة مستأجر جديد إلى اتفاقية إيجار قائمة بالفعل، فإنه يتحمل أيضًا المسؤولية عن الديون المتكبدة حتى قبل إضافته.

أخيراً، المادة الأخيرة التي تم تقديمها هي المادة 9 د، بعنوان ‘تسجيل عقد إيجار جديد في حالة الإنهاء الرضائي للعقد أو تخلي المستأجر عن العقار’. إذا تم إنهاء عقد إيجار بموافقة الطرفين أو تخلى المستأجر عن العقار، يجوز للمؤجر تسجيل عقد إيجار جديد لنفس العقار، حتى لو لم يكتمل الأجل الأصلي لعقد الإيجار. بعد ذلك، يتعين على هيئة الإسكان إخطار المستأجر السابق برغبة إلغاء التسجيل. إذا كانت رغبة المؤجر في تسجيل عقد إيجار جديد بسوء نية، يظل المؤجر ملزماً تجاه المستأجر السابق. علاوة على ذلك، على الرغم من إلغاء عقد الإيجار، يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية ضد المستأجر بسبب تخلي المستأجر عن العقار.

يُطبق هذا الإنهاء بالتراضي أو بالتخلي أيضًا على الحالات التي يكون فيها مستأجرون متعددون متورطين، ويتأثر واحد منهم فقط بالإنهاء أو التخلي. ومع ذلك، في مثل هذه الحالات، يجب أن يكون هناك موافقة من المستأجرين الآخرين الذين يظهرون في عقد الإيجار الأصلي لإزالة المستأجر الآخر.

• المادة 11 من قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة: انسحاب المستأجر في حالة عقود الإيجار السكنية الخاصة طويلة الأجل

يقدم القانون XX لعام 2024 قيودًا جديدة على إنهاء عقود الإيجار من قبل المستأجر، لا سيما في حالات تجديد الإيجار. إذا تم تجديد اتفاقية الإيجار ضمنيًا، تماشياً مع المادة 9 (2) من قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة، ولم يتم تقديم إشعار إنهاء من قبل المؤجر قبل 3 أشهر على الأقل من تاريخ الإنهاء، فلا يجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار والانسحاب منه قبل مرور 3 أشهر على الأقل من تاريخ التجديد، شريطة أن يكون التجديد لمدة عام واحد.

من ناحية أخرى، إذا كان التجديد صريحًا، تماشياً مع المادة 9 مكرر التي تم إدخالها حديثًا، فلا يجوز للمستأجر الانسحاب من عقد الإيجار إلا بعد مرور نصف المدة المحددة في الفقرة الفرعية (1)، التي تحدد الفترة التي يمكن للمستأجر فيها الانسحاب من عقد الإيجار وفقًا لمدة عقد الإيجار نفسه. تهدف هذه التغييرات إلى توفير مزيد من الاستقرار والقدرة على التنبؤ في عقود الإيجار بعد التجديد.

• المادة 20 من قانون الإيجارات السكنية الخاصة: إجراءات الإنفاذ

تم استبدال المادة 20 من القانون الأساسي، بحيث تنص على عقوبات امتثال أشد. وفيما يتعلق بالتعديلات الجديدة، يجوز للسلطة إصدار إشعار مكتوب، يوضح الإجراءات التصحيحية وفرض غرامة إدارية، في حال الإدانة بالجريمة، لا تتجاوز 2329.37 يورو، في ثلاث حالات:

1. إذا كان المسكن مشغولاً، لأغراض عقد الإيجار السكني، من قبل أي شخص دون سند إيجار صحيح، إما لأن عقد الإيجار لا يستوفي المتطلبات الكتابية اللازمة لعقد الإيجار، أو إذا كان كذلك، فلم يتم تسجيله بشكل صحيح؛;
2. سمح المالك للمزيد من المستأجرين بالعيش في نفس المنزل السكني أكثر مما هو معلن في تسجيل عقد الإيجار؛;
3. لقد أدلى شخص ما بتصريح كاذب أو مضلل أو غير صحيح.

• حكم انتقالي

فيما يتعلق بالأحكام الانتقالية، تستمر عقود الإيجار التي بدأت قبل تقديم قانون التعديل في الخضوع للفصل 604 من قوانين مالطا، قانون عقود الإيجار السكنية الخاصة. ومع ذلك، إذا كانت عقود الإيجار هذه لا تزال سارية المفعول اعتبارًا من 31^س من أغسطس 2025، يجب عليهم الالتزام باللوائح الجديدة، وبالتحديد تلك المتعلقة بحدود الإشغال.

ختامًا، يهدف هذا القانون المعدل إلى تحديث سوق عقود إيجار المساكن الخاصة من خلال توفير إرشادات واضحة لكل من أصحاب المصلحة والأطراف المهتمة على حد سواء. ويمثل خطوة مهمة إلى الأمام في ضمان تحديد حقوق والتزامات جميع الأطراف بوضوح في القانون، مما يوفر بدوره مزيدًا من الحماية لكلا طرفي عقد الإيجار.

هذا المقال لأغراض إعلامية فقط ولا ينبغي اعتباره استشارة قانونية.

المقال والبحث من إعداد السيدة كايتلين تيرنر، وهي طالبة حالياً في برنامج البكالوريوس في القانون (مع مرتبة الشرف) بجامعة مالطا.

تُعد «Sciberras Advocates»، التي أسسها الدكتور أدريان سكيبيراس، شركة محاماة مقرها مالطا. وتفخر الشركة بطابعها متعدد التخصصات وابتكارها ومرونتها، مما يتيح لها مواكبة التطورات المستمرة والتصدي لأي تحديات في المشهد القانوني المحلي والدولي. بغض النظر عن مدى تعقيد المتطلبات الخاصة أو المؤسسية، تقدم «Sciberras Advocates» حلولاً قانونية عملية وفعالة من حيث التكلفة لتحقيق النتائج التي ترغبون فيها. يمكنكم التواصل مع «Sciberras Advocates» عبر الهاتف على الرقم +35627795222أو عبر البريد الإلكتروني على [email protected].