2024年第XX号法案：《关于私人住宅租赁（修订）的各项法律法案》——主要影响与法律含义
6月18日思 2024年，题为‘与私人住宅租赁相关的各项法律（修订）法案’的2024年第XX号法案在马耳他政府公报上公布。该法案修订了《马耳他法律》第16章《民法典》和《马耳他法律》第604章《私人住宅租赁法》。其目的是分别赋予出租人和承租人更多的保护，具体措施是通过扩大当局的执法权，更全面地规范租赁合同的转让、补充、双方协议终止和明示续约，并对不遵守修订法案的行为施加更严厉的处罚。.
民法典修正案
- 民法典第1555A条：区分所有权人对不动产的不使用
修订法案分为两部分：第一部分修订《民法典》，第二部分修订《私人住宅租赁法》。《民法典》第 1555A 条已修订，删除了对《民法典》第 1531F 条的引用。第 1555A 条处理因租户缺席并居住在医疗机构而导致租赁财产未被使用的情况。.
此前，第1555A条的第二款规定，如果承租人被送入医疗机构，则租赁合同在某些条件下自动转由第1531F条中列出的人员继承，包括承租人的子女和兄弟姐妹。然而，自2021年第24号法案废除了第1531A条后，这一参考已不再适用。.
在新修订的条款下，如果承租人被无限期收治入院，承租人将被视为已死亡。在这方面，第69章和第158章关于承租人死亡后租赁合同继续履行的规定，将适用于这些情况。因此，租赁合同可以继续，但仅限于在租赁合同生效前五年中，与承租人同住同一住所至少四年的配偶或兄弟姐妹。st 2008年6月，并一直与租户同住，直到住进医疗机构。.
租赁期内与承租人同住但未达到《2021年第XXVI号法案》生效的《城市房地产转租（规章）》下的租户定义标准的其他个人，必须在承租人永久入住之日起五年内腾出该住所。.
《租住楼宇（调管）规例》中订明的资产审查准则，将继续适用于继续居于该单位的租客的亲属。.
- 《民法典》第1573条：或者因出租人要求自住
《民法典》第1573条关于租赁合同解除规定，根据剩余租赁期限，赋予承租人不同的通知期限。此前，如果出租人希望因自住或出售房屋而解除租赁合同，承租人需要一个月（剩余期限超过一年）或十五天（剩余期限不足一年）的通知期。.
根据2024年第XX号法案，在《私人住宅租赁法》的框架下，已在第1573条中增加了一项附则，规定私人住宅租赁的通知期至少为三个月。通知还必须通过挂号信送达。这项修正案使《民法典》的规定与《私人住宅租赁法》保持一致和协调。.
这项修正案也适用于《民法》第1575条，涉及城市不动产的私人住宅租赁。.
私人住宅租赁法修正案
- 《私人住宅租赁法》第二条：解释
首先，为了澄清起见，《2024年第XX号法案》为《私人住宅租赁法》增加了一些新定义。尽管‘建筑物’或‘场所’的定义已变为 “符合相关法律规定的、用于或可用于居住的房屋或其他建筑物，或其一部分”，, ‘住宅’被定义为 “一栋或一栋建筑物的独立出租部分，包括构成该住宅不可分割部分的任何土地或花园，或包含在该住宅范围内，但不包括任何活动结构、船只或车辆”。. ‘租赁’一词的定义也已修改，其中包含了‘转租’。‘居民’一词的含义也已澄清，其含义为本条定义的任何承租人，且包括任何其他居住者。.
在‘住宅’的定义中还增加了一项新的附则，规定如果有关的房产被公司租赁以容纳其雇员，而雇员向公司支付任何形式的报酬，则该房产将被视为转租。.
- 私营住宅租赁合同登记义务
2024年第20号法案对第604章第4条进行了重大修订。此前，根据第4条第2款，租赁合同的登记期限为租赁开始后的10天内，而现在已延长至30天，并具有追溯效力。此外，登记租赁合同已不再是出租方的责任，而是变为一种义务。.
还在第(3)款中增加了一个附带条款，说明出租人登记租赁合同的义务在协议开始时立即生效，并且在刑事诉讼的情况下，第(2)款规定的30天期限将无关紧要，也不能作为延迟登记的辩护理由。.
《私人住宅租赁法》第4条也已就保护住宅进行了修订。第4(7)条现在要求出租人规定居住在住宅中的居民人数。然后，通过对(8)款的修订，部长被授权制定关于最低居住标准的法规并限制居住人数。同时，住房局被禁止注册违反这些标准的租赁协议。然后，法律接着规定，即使由于某种原因，租赁协议获得了住房局的授权，尽管未达到所需标准，此授权本身并不构成适居性的证明，因此不能作为辩护理由。.
在这方面，可以参考2024年第197号法律公告，标题为‘2024年租赁住宅定居者数量限制条例’，该条例规定，如果居民不是作为家庭成员共同居住，则同时居住的租户数量不得超过十名，无论该房产是整体出租还是按房间出租。.
为了确定允许的居民确切人数，房屋管理局要求出租人提供一份声明，详细说明租赁物业的卧室和浴室数量。然后，《法律通知附表》根据卧室和浴室的数量规定了允许的居民最多数量。.
这些修正案旨在提高生活水平和改善租户条件。.
- 《私人住宅租赁法》第6条：私人住宅租赁合同的书面要件
2024 年第 XX 号法案第 11 条修订了《私人住宅租赁法》第 6(1)(g) 条，规定所有租赁协议均须编制清单。该清单必须由租赁所有参与方签署，并必须附有照片和简要说明，证明租赁场所及其包含的任何家具的状况。.
因此，2020年1月之后签订的所有租赁协议不仅必须以书面形式订立，而且根据2024年第XX号法案，无论房产是否带家具，都必须包含财产清单要求。然后，根据第(2)款，如果缺少这一要求，则租赁合同将无效。另一方面，之前要求包含押金金额的规定已被取消。.
本修正案旨在通过记录租赁开始和结束时房产的状况，从而解决潜在的损坏问题，以保护房东和租户。.
- 《私人住宅租赁法》第 9A-9D 条：新增条款至主要法案
《私人住宅租赁法》在第9条之后新增了四条条款，为租赁合同的变更和补充提供了指导原则。新增的第9A条题为‘明示续租’，旨在说明除默示续租外，双方也可通过明示方式续签协议。 然而，明示续租要具有法律效力，必须维持原合同条款，但允许租金上调至多5%的情况除外。此外，续租协议的期限不得少于一年，但允许约定更长的期限。.
另外，如果出租人已向承租人发出终止通知，但承租人仍超出合同约定的期限继续居住，并且出租人要求支付租金，如果新的租赁期未注册，或者至少终止通知未被撤销，住房管理局可处以超过 2000 欧元的行政罚款，这符合第 20 条的规定。.
第二个新引入的条款是第9B条，标题为‘承租人替换’。根据该条款，协议的任何一方都可以要求替换承租人。然而，只有在出租人、原承租人明确同意的情况下，并且在特殊情况下，还需新承租人（称为‘新加入的承租人’）同意，此项替换才有效。尽管如此，此项替换只有在可同时居住该物业的承租人总数保持不变的情况下才能发生。此外，没有必要签订新的租赁协议，这也不会中断现有租赁的法定期限。因此，在原租赁协议中最初规定的期限，相对于新加入的承租人仍然有效。新加入的承租人仍应获得原租赁协议，以了解其权利和义务。在实践中，这对于合住安排最有益。.
不同的是，第三条新引入的条款，即第九条C款，涉及租赁的增加。租赁协议的任何一方都可以要求在同一租赁协议中增加一名承租人，前提是必须获得出租人和所有现有承租人的明确同意。此外，新承租人的增加不会导致新的租赁协议，也不会造成任何时间段的间断。然而，当新承租人被添加到已有的租赁协议中时，他还需要承担在其加入之前已经产生的债务。.
最后，介绍的最后一篇文章是第9D条，题为‘租赁合同经双方同意解除或承租人放弃物业的，新租赁合同的登记’。如果租赁合同经双方同意解除或承租人放弃物业，出租人可以为同一物业登记一份新租赁合同，即使原租赁期未满。然后，房屋委员会应通知前承租人，其希望取消登记。如果出租人恶意登记新租赁合同，出租人仍对前承租人负有义务。此外，尽管租赁合同已被取消，出租人仍可就承租人放弃物业一事向其提起诉讼。.
这种双方同意或因放弃而终止的规定也适用于涉及多名承租人的情况，而只有其中一名受到终止或放弃的影响。但是，在这种情况下，必须征得原始租赁协议中出现的其他承租人的同意，才能将另一名承租人移除。.
- 《私人住宅租赁法》第11条：长期私人住宅租赁的承租人撤销权
2024年第20号法案引入了对承租人解除租赁的新限制，尤其是在租赁续签的情况下。根据《私人住宅租赁法》第9(2)条，如果租赁协议已默示续签，且出租人在租赁终止前至少3个月未发出解除通知，则承租人不能在续签之日起至少3个月内解除和退出租赁，前提是续签期限为一年。.
另一方面，如果续租是明确的，根据新引入的第 9A 条，承租人不能解除租赁协议，除非在第 (1) 款规定的期限内，该期限规定了根据租赁协议本身的期限，承租人可以解除租赁协议的时间，已经过了一半。这些变化旨在为续租后的租赁协议提供更大的稳定性和可预测性。.
- 《私人住宅租赁法》第20条：执行程序
已取代了基本法的第20条，规定了更严厉的合规处罚。根据新的修正案，在以下三种情况下，如被认定犯有违规行为，该局可发出书面通知，详细说明纠正措施，并处以不超过2329.37欧元的行政处罚：
- 如果住房在租赁目的下被任何人占用，而其没有有效的租赁权，原因可能是租赁协议不符合租赁协议所需的书面要件，或者即使符合，也未得到妥善登记；;
- 出租人允许居住在同一住房内的承租人比租赁合同登记中声明的多；;
- 某人所做的声明是虚假、误导或不正确的。.
- 过渡条款
就过渡性规定而言，在修正法案出台前开始的租赁合同将继续受《马耳他法律》第 604 章，即《私人住宅租赁法》管辖。但是，如果此类租赁合同在 31 日仍然有效st 自2025年8月起，他们必须遵守新规定，特别是关于入住人数限制的规定。.
总之，本修正案旨在通过为各利益相关方和相关人士提供明确的指导方针，来更新私营住宅租赁市场。这是在确保租赁协议双方的权利和义务在法律上得到明确界定方面迈出的重要一步，从而为租赁协议的双方提供更多保护。.
本文仅供参考，不应被视为法律建议。.
本文及研究由凯特琳·特纳女士完成，她目前正在马耳他大学攻读法学学士（荣誉）学位.
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