Baux d'habitation privés

Acte XX de 2024 : ‘ Loi modifiant diverses lois relatives aux baux résidentiels privés ’ – Principaux effets et implications juridiques

Le 18 juin^ta 2024, la loi n° XX de 2024, intitulée ‘ Loi modifiant diverses lois relatives aux baux résidentiels privés ’, a été publiée au Journal Officiel maltais. Cette loi modifie à la fois le Code Civil, chapitre 16 des lois de Malte, et la loi sur les baux résidentiels privés, chapitre 604 des lois de Malte. Son objectif est d'offrir une plus grande protection, respectivement, au bailleur et au locataire, et cela est réalisé en élargissant les pouvoirs de contrôle de l'Autorité, en réglementant plus en détail les substitutions, les additions, les résiliations consensuelles et les renouvellements exprès de baux, et en imposant des sanctions plus sévères en cas de non-respect de la loi modificative.

Modifications au Code civil

• Article 1555A du Code civil : Non-usage du droit de tenement

La loi modificative est divisée en deux parties : la Partie 1 qui modifie le Code civil, et la Partie 2 qui modifie la Loi sur les baux résidentiels privés. L'article 1555A du Code civil a été révisé pour supprimer la référence faite à l'article 1531F du Code civil. L'article 1555A traite des cas où le bien loué n'est pas utilisé, parce que le locataire est absent et réside dans un établissement de soins de santé.

Précédemment, le deuxième alinéa de l'article 1555A stipulait que si le locataire était admis dans un établissement de santé, le bail serait automatiquement transféré aux personnes énumérées à l'article 1531F, y compris les enfants et les frères et sœurs du locataire, sous certaines conditions. Cependant, l'article 1531A ayant été abrogé par la loi XXIV de 2021, cette référence est devenue obsolète.

Dans le cadre des nouveaux amendements, si un locataire est admis indéfiniment dans un établissement de santé, le locataire sera considéré comme s'il était décédé. À cet égard, les dispositions des chapitres 69 et 158, qui prévoient la continuation d'un bail en cas de décès du locataire, sont applicables à ces situations. Par conséquent, le bail peut continuer uniquement au profit du conjoint ou des frères et sœurs qui vivaient dans le même logement avec le locataire pendant au moins quatre ans sur les cinq années précédant le^st Juin 2008, et qui a continué à vivre avec le locataire jusqu'à son admission en établissement de soins.  

Les autres personnes qui vivaient avec le locataire, pour la même période stipulée ci-dessus, mais qui ne remplissent pas les critères de définition de locataire en vertu du Reletting of Urban Property (Regulation), entré en vigueur par la loi XXVI de 2021, doivent quitter le logement dans les cinq ans suivant la date d'admission permanente du locataire.

Les critères de vérification des ressources stipulés dans le règlement relatif à la relocation des biens immobiliers urbains resteront applicables aux proches du locataire qui continuent d'occuper les locaux.

• Article 1573 du Code Civil : Ou pour le motif que le bailleur désire la maison pour son habitation

L'article 1573 du Code civil, traitant de la résiliation des contrats de bail, prévoit des délais de préavis différents au locataire, en fonction de la durée restante du bail. Auparavant, le locataire nécessitait un préavis d'un mois pour la résiliation du bail, si la durée restante était supérieure à un an, ou de quinze jours si elle était inférieure, dans les cas où le bailleur souhaite résilier le contrat de bail au motif qu'il désire le logement pour son habitation personnelle, ou souhaite vendre le bien.

Conformément à la loi XX de 2024, une disposition a été ajoutée à l'article 1573, imposant un préavis minimum de trois mois pour les baux résidentiels privés, conformément à la loi sur les baux résidentiels privés. Le préavis doit également être délivré par lettre recommandée. Cet amendement aligne et harmonise les dispositions du Code civil avec la loi sur les baux résidentiels privés.

Cet amendement a également été rendu applicable à l'article 1575 du Code civil, en cas de baux d'habitation privée de biens immobiliers urbains.

Modifications à la Loi sur les baux d'habitation privés

• Article 2 de la loi sur les baux résidentiels privés : Interprétation

Premièrement, à des fins de clarification, l'Acte XX de 2024 a introduit de nouvelles définitions dans la loi sur les baux résidentiels privés. Bien que la définition de ‘ bâtiment ’ ou de ‘ locaux ’ signifie désormais “ une maison ou tout autre bâtiment, ou partie de celui-ci, qui est utilisé ou peut être utilisé à des fins résidentielles conformément aux dispositions des lois pertinentes ”, une ‘ maison d'habitation ’ a été définie comme “un immeuble ou une partie d'immeuble loué séparément, comprenant tout terrain ou jardin faisant partie intégrante de cette maison d'habitation ou inclus dans ses enceintes, mais excluant tout abri mobile, navire ou véhicule.  Le terme ‘ bail ’ a également été modifié pour inclure le terme ‘ sous-bail ’ dans sa définition. La signification du terme ‘ résident ’ a également été clarifiée, et il signifie désormais tout locataire tel que défini dans le présent article, y compris tout autre occupant.

Une nouvelle clause a également été ajoutée à la définition de ‘ domicile ’, stipulant désormais que si le bien en question est loué par une entreprise pour loger ses employés, et que ces derniers versent une quelconque contrepartie à l'entreprise, cela sera considéré comme une sous-location.

• Article 4 de la Loi sur les baux résidentiels privés : Obligation d'enregistrement des contrats de bail résidentiel privé

L'Acte XX de 2024 apporte des modifications significatives à l'article 4 du chapitre 604. Alors qu'auparavant, selon l'article 4(2), le délai d'enregistrement était de 10 jours à compter du début du bail, celui-ci a été prolongé à 30 jours, avec application rétroactive. De plus, il ne s'agit plus d'un devoir du bailleur d'enregistrer les contrats de bail, mais d'une obligation.

Une disposition a également été ajoutée à l'article 3, précisant que cette obligation du bailleur d'enregistrer le contrat de location entre en vigueur immédiatement à compter du début de l'accord, et en cas de procédure pénale, le délai de 30 jours prévu à l'article 2 serait sans objet et ne pourrait être utilisé comme moyen de défense pour un retard d'enregistrement.

L'article 4 de la loi sur les baux résidentiels privés a également été modifié en ce qui concerne la protection des logements. L'article 4(7) oblige désormais les bailleurs à préciser le nombre de résidents vivant dans le logement. Ensuite, grâce aux modifications du sous-article (8), le ministre est habilité à fixer des règlements sur les normes minimales de salubrité et à limiter le nombre d'occupants. Parallèlement, l'Office du logement a l'interdiction d'enregistrer des baux qui enfreignent ces normes. Ensuite, la loi précise que même si, pour une raison quelconque, le bail est autorisé par l'Office du logement, tout en ne respectant pas les normes requises, cette autorisation ne constitue pas à elle seule une certification de salubrité et ne peut donc pas être utilisée comme moyen de défense.

À cet égard, on peut se référer à l'Avis Légal 197 de 2024, intitulé ‘ Règlement de 2024 sur la limitation du nombre de résidents pouvant occuper une maison d'habitation louée ’, qui limite le nombre de locataires vivant simultanément à pas plus de dix, si les résidents ne vivent pas en famille, et ce, indépendamment du fait que la propriété ait été louée dans son intégralité ou par chambres individuelles.

Pour déterminer le nombre exact de résidents autorisés, l'Office du logement exige que le bailleur fournisse une déclaration détaillant le nombre de chambres et de salles de bain dans le bien loué. Ensuite, le Tableau annexé à la mise en demeure indique le nombre maximum de résidents autorisés, proportionnellement au nombre de chambres et de salles de bain.

Ces amendements visent à améliorer le niveau de vie et les conditions des locataires.

• Article 6 de la Loi sur les baux à usage d'habitation : Écritures d'un contrat de bail à usage d'habitation

L'article 11 de la loi XX de 2024 modifie l'article 6(1)(g) de la loi sur les baux résidentiels privés pour exiger la préparation d'un inventaire pour tous les contrats de location. L'inventaire doit être signé par toutes les parties participant à la location, et attester de l'état des locaux loués et de tout mobilier inclus, étayé par des photos et de brèves descriptions.

Par conséquent, non seulement tous les contrats de bail conclus après janvier 2020 doivent être établis par écrit, mais en vertu de la loi XX de 2024, ils doivent également inclure une clause d'inventaire, que le bien soit meublé ou non. Ensuite, conformément au sous-article (2), si cette exigence n'est pas respectée, le contrat de bail sera nul et non avenu. En revanche, l'obligation précédente d'inclure le montant de la caution a été supprimée.

Cet amendement vise à protéger à la fois les bailleurs et les locataires, en documentant l'état de la propriété au début et à la fin du bail, afin de résoudre les problèmes potentiels de dommages.

• Articles 9A à 9D de la loi sur les baux d'habitation privés : Ajout de nouveaux articles à la loi principale

Quatre nouveaux articles ont été introduits dans la loi sur les baux d’habitation privés, à la suite de l’article 9, et qui fournissent des lignes directrices concernant la modification et la prolongation des baux. L’article 9A, intitulé ‘ Renouvellement explicite ’, a été introduit pour préciser qu’outre la possibilité d’un renouvellement tacite, les parties peuvent également renouveler leur contrat de manière explicite. Toutefois, pour qu’un renouvellement exprès soit valable, il doit respecter les conditions initiales, à l’exception d’une augmentation de loyer autorisée pouvant aller jusqu’à 5%. De plus, un accord de renouvellement ne peut être conclu pour une durée inférieure à un an, bien qu’une durée plus longue soit autorisée.

Sur un autre plan, si le bailleur a donné un avis de résiliation au locataire, mais que ce dernier est resté au-delà de la période convenue contractuellement, et que le bailleur demande le loyer, si cette période renouvelée n'a pas été enregistrée, ou du moins, si l'avis de résiliation n'a pas été retiré, une sanction administrative de plus de 2 000 euros peut être infligée par l'Office du logement, et ce, conformément à l'article 20.

Le deuxième article nouvellement introduit est l'article 9B, intitulé ‘ Substitution de locataire ’. Aux termes de cet article, toute partie à la convention peut demander la substitution d'un locataire. Cependant, cela ne sera valable que si cela est effectué avec le consentement exprès du bailleur et du locataire sortant, et dans des circonstances particulières, également par les nouveaux locataires, qui sont désignés comme les ‘ locataires entrants ’. Néanmoins, cette substitution ne peut avoir lieu que si le nombre total de locataires pouvant occuper le bien simultanément reste le même. Il n'est pas non plus nécessaire de conclure un nouveau contrat de bail, et cela n'interrompt pas les délais légaux du bail existant. Par conséquent, le terme qui était initialement prévu dans le contrat de bail d'origine, subsistera vis-à-vis du nouveau locataire. Le locataire entrant doit toujours se voir remettre le contrat de bail d'origine, afin de comprendre ses droits et obligations. En pratique, cela est très utile pour les arrangements de colocation.

Autrement, le troisième article nouvellement introduit, l'Article 9C, traite de l'ajout d'un locataire. Toute partie à l'accord peut demander l'ajout d'un locataire au même contrat de location, également avec le consentement exprès du bailleur et également de tous les autres locataires existants. De plus, l'ajout d'un nouveau locataire n'entraînera pas un nouveau contrat de location et il n'y aura pas non plus d'interruptions de périodes. Cependant, lorsqu'un nouveau locataire est ajouté à un contrat de location déjà existant, il doit également assumer la responsabilité des dettes contractées même avant son ajout.

Enfin, le dernier article qui a été introduit est l'article 9D, intitulé ‘ Enregistrement d'un nouveau bail en cas de résiliation consensuelle du bail ou d'abandon du bien par le locataire ’. Si un bail est résilié d'un commun accord ou si le locataire abandonne le bien, le bailleur peut enregistrer un nouveau bail pour le même bien, même si la durée du bail initial n'est pas complète. Ensuite, l'Office du logement doit informer l'ancien locataire du souhait de radiation. Si le bailleur souhaite enregistrer un nouveau contrat de location de mauvaise foi, il reste redevable à l'ancien locataire. De plus, bien qu'il y ait eu annulation d'un bail, le bailleur peut toujours intenter une action contre le locataire pour abandon du bien.

Cette résiliation d'un commun accord ou par abandon est également applicable aux cas où plusieurs locataires sont impliqués, et un seul est concerné par la résiliation ou l'abandon. Cependant, dans de tels cas, le consentement des autres locataires qui figurent sur le bail original est requis pour que l'autre locataire puisse être retiré.

• Article 11 de la loi sur les baux de résidence privée : Retrait du locataire dans le cas des baux de résidence privée de longue durée

L'Acte XX de 2024 introduit de nouvelles restrictions sur la résiliation du bail par le preneur, notamment en cas de renouvellement du bail. S'il y a eu un renouvellement tacite d'un contrat de bail, conformément à l'article 9(2) de la loi sur les baux résidentiels privés, et qu'aucun avis de résiliation n'a été donné par le bailleur au moins 3 mois avant la résiliation, le preneur ne peut pas résilier et se retirer du bail avant qu'au moins 3 mois ne se soient écoulés à compter de la date de renouvellement, à condition que le renouvellement soit d'une durée d'un an.

En revanche, si le renouvellement est exprès, conformément au nouvel article 9A, le locataire ne peut se retirer du contrat de location que si la moitié de la période spécifiée au sous-article (1), qui fixe le délai dans lequel un locataire peut se retirer du contrat de location en fonction de la durée du contrat de location lui-même, est écoulée. Ces modifications visent à assurer une plus grande stabilité et prévisibilité des contrats de location après leur renouvellement.

• Article 20 de la Loi sur les baux résidentiels privés : Procédure d'exécution

L'article 20 de la loi principale a été substitué, prévoyant des sanctions de conformité plus sévères. En ce qui concerne les nouveaux amendements, l'Autorité peut émettre un avis écrit, détaillant les mesures correctives et imposer une sanction administrative, en cas de culpabilité de l'infraction, ne dépassant pas 2 329,37 euros, dans trois cas :

1. Si une maison d'habitation est occupée, aux fins d'un bail résidentiel, par une personne sans titre locatif valable, soit parce que le contrat de bail ne remplit pas les conditions écrites requises pour un contrat de bail, soit, s'il le fait, qu'il n'a pas été correctement enregistré ;
2. Le bailleur a permis à plus de locataires de vivre dans le même logement que celui déclaré dans l'enregistrement du contrat de bail ;
3. Une personne a fait une déclaration qui est soit fausse, trompeuse ou incorrecte.

• Disposition transitoire

En ce qui concerne les dispositions transitoires, les baux qui ont débuté avant l'entrée en vigueur de la loi modificative continuent d'être régis par le chapitre 604 des lois de Malte, la loi sur les baux résidentiels privés. Cependant, si ces baux sont toujours en vigueur à compter du 31^st d'août 2025, ils doivent se conformer aux nouvelles réglementations, spécifiquement celles relatives aux limites d'occupation.

En conclusion, la présente loi modificative vise à moderniser le marché de la location résidentielle privée en fournissant des lignes directrices claires aux deux parties prenantes et aux parties intéressées. Elle marque une avancée significative pour garantir que les droits et obligations de toutes les parties sont clairement définis par la loi, ce qui, à son tour, offre une plus grande protection aux deux côtés d'un contrat de location.

Cet article est à titre informatif seulement et ne doit pas être interprété comme un avis juridique.

Article et recherches réalisés par Mme Caitlin Turner, actuellement étudiante en Licence de droit (mention d'honneur) à l'Université de Malte.

Sciberras Advocates, fondé par Dr Adrian Sciberras, est un cabinet d'avocats basé à Malte. Le cabinet s'enorgueillit d'être multidisciplinaire, innovant et flexible afin de répondre aux évolutions et aux défis du paysage juridique local et international. Quelle que soit la complexité des demandes privées ou d'entreprise, Sciberras Advocates propose des solutions juridiques pratiques et rentables pour atteindre les résultats souhaités. Vous pouvez contacter Sciberras Advocates par téléphone au +35627795222ou par courriel sur [email protected].