生活、土地与法律系列：双周洞见 – 第二篇文章
如果购买的房产不符合预期标准，例如建筑质量低劣，买方可以采取哪些补救措施？
在买卖合同中，根据《民法典》第1378条的规定，卖方承担两项主要义务：第一，交付标的物，第二，保证所售物品。不动产的交付发生 依法, 即销售合同的签订。不动产的实际交付也是如此，通常以钥匙的交付为象征。.
销售的标的物必须与销售时保持相同的状态。在此方面，可以提及卖方承担的两项保证。首先，根据《民法典》第1390条，有质量保证，规定如果卖方承诺交付的物品不符合承诺的质量，买方可以选择拒绝该物品并要求损害赔偿，或者接受该物品并要求降低价格。因此，当标的物的质量不符合销售合同中保证的标准时，买方可以使用这项保证。此外，根据第1407条，买方可以就损害赔偿或要求降低价格提起诉讼的期限为两年。尽管如此，正如 Philip Degorgio 对 Kenneth Cole（代表 H.P Cole Ltd）一案的判决所确认的，第1390条为买方提供了两种独立的补救措施：要么退还标的物并索赔损害赔偿，要么保留标的物并降低价格。但是，这两种行为不能同时行使。.
买家可享有的第二项补救措施是援用《民法典》第1424条规定的对隐性瑕疵的保证。根据该条规定，卖方有义务保证所售物品没有可能影响其预定用途或会使其价值降低到买家若知晓则不会购买或会以较低价格购买的隐性瑕疵。在此情况下，买家可选择解除合同，或要求退还部分价款。.
卖方对瑕疵的知情与否无关紧要，因为对隐蔽瑕疵的保修义务并非源于恶意。尽管如此，我们的法院遵循的理论是Baudry-Lacantinerie的理论，他认为买方应首先聘请专家检查标的物，并评估打算购买的物品是否存在缺陷，前提是买方无法自行进行此类检查。在Guillaumier诉Zammit一案中，可以看到该理论的适用性，在该案中，法院未在本案中适用保修，因为原告在购买房产前未能聘请建筑师进行检查。.
此外，根据《民法典》第1425条，瑕疵本身必须是隐藏的。因此，对于买方自己可以发现的任何明显瑕疵，卖方概不负责。在此，我国法院在判断瑕疵对买方而言是否明显时所采用的标准是普通注意和审慎的标准。因此，瑕疵必须是客观上隐藏的，并且主观上是买方不知道的。瑕疵也必须在出售时存在，而不是在交付时存在。.
在这种潜在缺陷的情况下，根据《民法典》第1427条，买方可以选择 撤销权之诉 或者 估价诉讼. 在前者中，买家将物归还并要求退还价款，而在后者中，买家将保留该物但要求退还部分价款。后者也被称为 多少钱. 因此，在 撤销权之诉, 双方将恢复至合同签订前的原状。.
这两个行为不能同时提起，因此是互斥的。尽管如此，如果购买的物品存在多项潜在缺陷， 估价诉讼 可以根据缺陷的数量多次提起。另一方面，如果买方选择 撤销权之诉, 然后，买方必须将物品退还给卖方，卖方则必须退还价格。物品的返还是包括果实的返还，而价格的返还是包括利息的返还。.
那么，根据《民法典》第1429条，如果卖方知道这些缺陷，他不仅应退还收到的价款，还应承担损害赔偿责任。.
提起诉讼的时效为一年。正如 AC 及其妻子 BC 与 Central Home Style Limited 一案的判决所确认的那样，一年的除斥期间从卖方可能意识到缺陷之日起计算，而不是从其确认该缺陷存在之日起计算。因此，一年期限从购买之日起计算，或者从买方通过正常的审慎、注意和勤勉即可发现潜在缺陷之日起计算。.
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本文仅供参考，不应被视为法律建议。.
本文及研究由凯特琳·特纳女士完成，她目前正在马耳他大学攻读法学学士（荣誉）学位.
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