De la série Vivre, Terre et Droit : Perspectives toutes les deux semaines – Article 2
Quels recours un acheteur peut-il envisager si une propriété achetée ne répond pas aux normes attendues, comme une qualité de construction médiocre ?
Dans un contrat de vente, et en vertu de l'article 1378 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales : Premièrement, livrer la chose, et deuxièmement, garantir les choses vendues. La livraison d'un immeuble s'opère de plein droit, c'est-à-dire à la publication du contrat de vente. Il y a également la délivrance matérielle de l'immeuble, qui est généralement symbolisée par la remise des clés.
L'objet de la vente doit être livré dans le même état qu'au moment de la vente. À cet égard, on peut mentionner deux garanties contre le vendeur. Premièrement, il y a la garantie de qualité, en vertu de l'article 1390 du Code civil, qui stipule que si la chose que le vendeur offre de livrer n'est pas de la qualité promise, l'acheteur peut soit rejeter la chose et réclamer des dommages-intérêts, soit accepter la chose avec une diminution de prix. Par conséquent, cette garantie peut être utilisée par l'acheteur lorsque la qualité du bien n'atteint pas la norme telle qu'assurée dans le contrat de vente. De plus, selon l'article 1407, le délai dans lequel l'acheteur peut intenter une action en dommages-intérêts ou demander une diminution de prix est de deux ans. Néanmoins, comme confirmé dans le jugement de Philip Degorgio c. Kenneth Cole, représentant H.P Cole Ltd, l'article 1390 offre deux recours distincts à l'acheteur : soit rendre la propriété et réclamer des dommages-intérêts, soit conserver la propriété avec une réduction de prix. Cependant, ces deux actions ne peuvent être exercées simultanément.
Le second recours offert à l'acheteur est de faire jouer la garantie des vices cachés, telle qu'énoncée à l'article 1424 du Code civil. Aux termes de cet article, le vendeur est tenu de garantir la chose vendue contre tous les vices cachés qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cette utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance. L'acheteur peut, dans ce cas, soit résoudre le contrat, soit demander la restitution d'une partie du prix.
La connaissance du vendeur du vice est sans pertinence, car l'obligation de garantie contre les vices cachés ne découle pas de la mauvaise foi. Néanmoins, la théorie suivie par nos tribunaux est celle de Baudry-Lacantinerie qui estimait que l'acheteur devait d'abord faire appel à un expert pour examiner l'objet et évaluer si la chose que l'on a l'intention d'acheter est défectueuse ou non, et ce, s'il n'est pas en mesure de procéder lui-même à un tel examen. L'applicabilité de cette théorie se retrouve dans l'affaire Guillaumier c. Zammit où la cour n'a pas appliqué la garantie dans le cas présent, puisque le demandeur n'avait pas fait appel à un architecte pour inspecter la propriété avant de l'acheter.
En outre, au regard de l'article 1425 du Code civil, le défaut doit lui-même être caché. Par conséquent, le vendeur n'est pas responsable des défauts apparents que l'acheteur aurait pu découvrir lui-même. Ici, la norme adoptée par nos tribunaux, pour évaluer si un défaut était apparent ou non pour l'acheteur, est celle de la diligence et de l'attention ordinaires. Par conséquent, le défaut doit être objectivement caché et subjectivement inconnu de l'acheteur. Le vice doit également exister au moment de la vente, plutôt qu'à la livraison.
Dans un tel cas de vices cachés, aux termes de l'article 1427 du Code civil, l'acheteur peut intenter soit l'une ou l'autre Action rédhibitoire ou le Action estimatoire. Dans la première action, l'acheteur récupérerait la chose et se ferait rembourser le prix, tandis que dans la seconde, l'acheteur conserverait la chose mais se ferait rembourser une partie du prix. Cette dernière action est également connue sous le nom de combien de moins. Par conséquent, dans le Action rédhibitoire, les parties retrouveraient leur position initiale, antérieure au contrat.
Ces deux actions ne peuvent être intentées simultanément, et par conséquent, elles sont mutuellement exclusives. Néanmoins, si la chose achetée est affectée de plusieurs défauts latents, la Action estimatoire peuvent être intentées autant de fois qu'il y a de défauts. En revanche, si l'acheteur opte pour la Action rédhibitoire, alors, l'acheteur doit restituer la chose au vendeur moyennant quoi ce dernier doit restituer le prix. La restitution de la chose comprendrait la restitution des fruits tandis que la restitution du prix comprendrait également la restitution des intérêts.
Ensuite, en vertu de l'article 1429 du Code civil, si les vices sont connus du vendeur, celui-ci n'est pas seulement tenu de restituer le prix qu'il a reçu, mais il est également tenu à des dommages et intérêts.
Le délai pour intenter une action en justice est d'un an. Comme confirmé dans l'arrêt AC et son épouse BC c. Central Home Style Limited, le délai de péremption d'un an court à partir du moment où le vendeur aurait pu avoir connaissance du vice, et non à partir de la date à laquelle il établit l'existence de ce vice. Par conséquent, le délai d'un an court à compter de la date d'achat, ou à compter de la date à laquelle il était possible pour l'acheteur de découvrir le vice caché avec l'usage de soins, d'attention et de diligence ordinaires.
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Cet article est à titre informatif seulement et ne doit pas être interprété comme un avis juridique.
Article et recherches réalisés par Mme Caitlin Turner, actuellement étudiante en Licence de droit (mention d'honneur) à l'Université de Malte.
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